Klage over manglende anmærkninger om utæt dampspærre og træk i tilstandsrapport

En boligejer klagede over, at en tilstandsrapport var mangelfuld, da den ikke nævnte en utæt dampspærre og manglende isolering i en gavl. Dette medførte betydelig træk og kuldeindtrængen i boligen, især ved blæst, hvor det blæste ind gennem stikkontakter og loftudtag. Boligejeren oplevede, at radiatorerne skulle køre på maksimal effekt for at opvarme førstesalen, og at underetagen føltes kold.

Den bygningssagkyndiges forklaring

Den bygningssagkyndige fastholdt, at besigtigelsen var udført i overensstemmelse med retningslinjerne i håndbogen for bygningssagkyndige. Det blev anført, at en huseftersynsgennemgang er en visuel inspektion uden destruktive indgreb, og at forhold som manglende tape i dampspærresamlinger og luftindtrængen ikke er omfattet af ordningen.

Skønsmandens vurdering

En skønsmand konstaterede flere synlige fejl og mangler ved ejendommen:

• Dampspærren i skunk og på spidsloft var synligt utæt.
• Der var en ukorrekt dobbelt dampspærre, da der både var dampspærre på loftet mellem 1. sal og tagrum samt på skråvæggene mod kip.
• Der manglede isolering og dampspærre på en gavl.

Skønsmanden vurderede, at trækproblemerne kun i mindre omfang kunne tilskrives den utætte dampspærre alene, og at der kunne være andre årsager i ydermure og etageadskillelse, som ikke kan afdækkes ved et almindeligt huseftersyn. Udbedringsomkostningerne blev anslået til ca. 35.000 kr. inkl. moms.

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige fandt, at den bygningssagkyndige havde begået fejl i forbindelse med udarbejdelsen af tilstandsrapporten.

Fejl og forsømmelser

Nævnet lagde vægt på skønsmandens erklæring, som fastslog, at den bygningssagkyndige burde have anført flere synlige skader i rapporten. Følgende blev anset for fejl:

• Den utætte og manglende dampspærre i tagrum og skunk blev ikke nævnt.
• Den mangelfulde isolering på nordgavlen blev ikke registreret.

Disse forhold var synlige uden behov for fysiske indgreb og skulle derfor have været inkluderet i tilstandsrapporten. Derimod blev det ikke anset for en fejl, at den bygningssagkyndige ikke havde opdaget den dobbelte dampspærre på loftet mellem tagrum og 1. sal, da dette ville have krævet fjernelse af isolering, hvilket betragtes som et fysisk indgreb og ligger uden for rammerne af en standard huseftersynsgennemgang.