Afgørelse om berettigelsen af ophævelse af samarbejdsaftale vedrørende ejendomsudvikling og krav om erstatning

Sagen omhandler to relaterede retssager, BS-17157/2020-VIB og BS-31731/2020-VIB, der blev behandlet samlet ved Retten i Viborg. Sagerne drejer sig primært om fortolkningen af en samarbejdsaftale vedrørende opkøb og udvikling af et jordareal i Holstebro, samt spørgsmålet om, hvorvidt parterne var berettiget til at ophæve samarbejdet, og de økonomiske konsekvenser heraf.

Sagens Baggrund

Parterne indgik en aftale den 7. oktober 2019 om udvikling af ejendommen beliggende på Adresse 3, 7500 Holstebro. Aftalen byggede på en betinget købsaftale mellem Viking Danmark og Sagsøger 2 ApS, hvor ejendommen skulle overdrages med overtagelsesdag den 1. juni 2018. Denne dato blev senere ændret til 1. april 2019, og købesummen på 11.875.000 kr. skulle betales kontant den 30. juni 2019 med tillæg af rente.

Centrale elementer i aftalen af 7. oktober 2019:

• Stiftelse af selskab: Sagsøgte 1 ApS skulle stifte Sagsøgte 2 ApS med henblik på at erhverve ejendommen.
• Finansiering: Sagsøgte 1 ApS var hovedansvarlig for at fremskaffe finansiering og likviditet til købesummen og det efterfølgende udviklingsforløb.
• Køberet: Sagsøger 1 ApS blev tildelt en køberet til at erhverve 40% af kapitalandelene i Sagsøgte 2 ApS. Denne køberet kunne udnyttes, når der var indgået købsaftaler (betinget af udstykning) vedrørende salg af grunde i projektet for minimum 15.000.000 kr.

Forløb og Misligholdelse

Forud for aftalens indgåelse, den 2. oktober 2019, fremsendte Vidne 1 (Sagsøger 1 ApS) en mail til Vidne 2 (Sagsøgte 1 ApS), hvori det blev oplyst, at der allerede var indgået aftaler om salg af parcelhusgrunde og delområder for ca. 18.008.000 kr. Retten lagde til grund, at disse oplysninger var afgørende for Vidne 2's beslutning om at investere i projektet.

I perioden efter aftalens indgåelse og frem til den 12. marts 2020 fortsatte parterne med mailkorrespondance og møder vedrørende projektets fremdrift, herunder salgsarbejdet og byggemodningen. Det blev dog konstateret, at de oplyste salg for 18.008.000 kr. ikke var reelle, og at Vidne 1 ikke havde løftet bevisbyrden for, at der var indgået sådanne aftaler.

Den 12. marts 2020 meddelte Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS, at de ophævede samarbejdet med øjeblikkelig virkning, idet de anså Vidne 1's urigtige oplysninger som en væsentlig misligholdelse af aftalen. Sagsøgerne påberåbte sig derimod, at misligholdelsen skyldtes de sagsøgtes manglende finansiering og obstruktion af salg.

Parternes Påstande

Sagsøger 1 ApS (BS 17157/2020):

• Principal påstand: Sagsøgte 1 ApS skal dømmes til at afhænde 40% af den nominelle selskabskapital i Sagsøgte 2 ApS for 16.000 kr.
• Subsidiær påstand: Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS skal dømmes til at betale 13.789.600 kr. med procesrente.
• Tertiær påstand: Gentagelse af den principale påstand.

Sagsøger 1 ApS og Sagsøger 2 ApS (BS 31731/2020):

• Principal påstand: De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at de uberettiget har ophævet samarbejdet og tilpligtes at tilskøde ejendommen Matr.nr. 1 og Matr.nr. 2 for 13.267.500 kr.
• Subsidiær påstand: De sagsøgte tilpligtes at betale 13.789.600 kr. med procesrente.

Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS:

• Principal påstand: Afvisning af sagsøgernes påstande 1 og 2, subsidiært frifindelse.
• Principal påstand: Afvisning af sagsøgernes påstand 3, subsidiært frifindelse.
• Mere subsidiære påstande: Tilskødning af ejendommen mod betaling af 13.267.500 kr. plus omkostninger, eller et større beløb.
• Subsidiær påstand: Frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb end krævet.
• Tertiær påstand: Afvisning, subsidiært frifindelse.

Retten i Viborg afsagde dom den 9. december 2021.

Rettens Begrundelse for Afvisningspåstande

Retten afviste de sagsøgtes påstande om afvisning i begge sager. Selvom sagsøgerne ikke havde dokumenteret deres økonomiske evne til at betale den krævede købesum, fandt retten ikke, at dette alene kunne føre til afvisning af påstanden. Formuleringen af sagsøgernes påstande 1 og 2 i sag BS 31731/2020 kunne tages under påkendelse, jf. Retsplejeloven § 348, stk. 2, nr. 3.

Rettens Vurdering af Misligholdelse

Retten lagde til grund, at de oplysninger, Vidne 1 (Sagsøger 1 ApS) fremsendte i mailen af 2. oktober 2019 om indgåede salgsaftaler for ca. 18.008.000 kr., var afgørende for Vidne 2's (Sagsøgte 1 ApS) beslutning om at investere i projektet. Retten fandt, at disse oplysninger var usande, og at Vidne 1 bevidst havde afgivet forkerte oplysninger for at inducere Vidne 2 til at investere.

Det blev endvidere lagt til grund, at Vidne 1 i hele perioden fra oktober 2019 til marts 2020 direkte og indirekte gav udtryk for, at der var indgået aftaler, som oprindeligt oplyst. På baggrund af Vidne 1's misligholdelse af aftalen fandt retten, at de sagsøgte var berettiget til at afslutte samarbejdet den 12. marts 2020.

Retten fandt ikke, at sagsøgerne havde løftet bevisbyrden for, at de sagsøgte i strid med aftalen havde obstrueret salg af dele af ejendommen eller vægret sig ved at medvirke til nødvendig finansiering. Sagsøgerne var derfor ikke berettiget til at afslutte samarbejdet.

Rettens Afgørelse om Erstatningskrav

Retten fandt, at Sagsøger 1 ApS ikke var berettiget til at udnytte sin køberet til 40% af kapitalandelene i Sagsøgte 2 ApS, da betingelsen om salg af grunde for minimum 15.000.000 kr. ikke var opfyldt. Vidne 1's forklaring om et krav på erstatning for tab af rådgivningshonorar fra Difko blev afvist af Difkos direktør under vidneforklaringen.

Retten fandt ikke tilstrækkelige oplysninger i sagen til at vurdere et eventuelt fremtidigt overskud i projektet. På baggrund af sagens realitet blev de sagsøgtes frifindelsespåstande taget til følge.

Domskonklusion

De sagsøgte, Sagsøgte 1 ApS og Sagsøgte 2 ApS, frifindes.

Sagsøgerne, Sagsøger 1 ApS og Sagsøger 2 ApS, skal til de sagsøgte betale sagsomkostninger med 410.000 kr. Beløbet skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8 a.