Forslag til Lov om ændring af ejendomsskatteloven, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love (Alternativer til anvendelse af ejendomsværdier til beskatningsformål for landbrugs- og skovejendomme samt erhvervsejendomme, grundskyld og dækningsafgift i visse udstykningstilfælde m.v.)

Lovforslaget har til formål at modernisere og forenkle ejendomsbeskatningen i Danmark ved at indføre permanente løsninger på udfordringer, der er opstået efter afskaffelsen af løbende ejendomsværdier for visse ejendomstyper. Det adresserer også specifikke problemstillinger ved udstykning af ejendomme og efterregulering af grundskyld, samt justerer eksisterende tilbagebetalingsordninger. Formålet er at sikre en mere retfærdig og gennemskuelig beskatning for borgere og virksomheder.

Alternativer til Ejendomsværdier for Beskatningsformål

Ved indførelsen af ejendomsvurderingsloven blev løbende ejendomsværdier for landbrugs-, skov- og erhvervsejendomme afskaffet, hvilket skabte behov for alternative beskatningsgrundlag. Lovforslaget løser dette ved at:

• Ejendomsskatteloven § 3, stk. 1, nr. 6 (Udlejningsejendomme): Ændrer vurderingsgrundlaget for ejendomsværdiskat for lejligheder i mindre udlejningsejendomme fra 25% af ejendomsværdien til 25% af etagearealet for ikke-boligformål. En overgangsregel sikrer, at nuværende ejere fortsat er omfattet, medmindre der sker ændringer i benyttelsen.
• Ejendomsvurderingsloven § 11 (Ad hoc vurderinger): Udvider muligheden for at anmode om en ejendomsværdi til brug for bo- og gaveafgift, overdragelse med succession og momsbekendtgørelsens beregningsgrundlag. Gyldigheden af disse ad hoc vurderinger forlænges til to år, medmindre der sker omvurderingsgrundende ændringer.
• Boafgiftsloven §§ 12b og 27, stk. 1, 3. pkt.: Indfører et retskrav på at anvende den ansatte ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11 til brug for bo- og gaveafgiftsberegning. Dette skal forhindre tilsidesættelse af værdiansættelsen, selvom den afviger fra handelsværdien.
• Afskrivningsloven § 19, stk. 5: Justerer opgørelsen af anskaffelsessummen for afskrivningsberettigede bygninger, så den del, der kan henføres til ejerboligen, ikke indgår i afskrivningsgrundlaget, baseret på en konkret vurdering.
• Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1, 2. pkt.: Ændrer kriteriet for skattefrihed af fortjeneste på ejerboligdelen af blandede ejendomme fra at være baseret på væsentlig erhvervsmæssig benyttelse (25% af ejendomsværdien) til at være baseret på ejendommens kategorisering som erhvervsejendom efter ejendomsvurderingsloven. Ejere får dog mulighed for at vælge den gamle regel, hvis det er mere fordelagtigt.
• Kildeskatteloven § 33 C (Succession): Tilpasser reglerne for succession ved overdragelse af erhvervsvirksomheder, så det er andelen af overdragelsessummen, der kan henføres til den erhvervsmæssige del, der afgør, om hele ejendomsavancen kan succederes.
• Ligningsloven §§ 14, 15 J, 15 K: Indfører nye skematiske metoder til at vurdere, om erhvervsmæssig benyttelse af blandede ejendomme er væsentlig eller uvæsentlig for fradrag af ejendomsskatter og driftsudgifter. Dette sker ved at se på andelen af etagearealet eller en residualværdi baseret på ejendommens kontante anskaffelsessum og ejendomsværdien for boligdelen, indekseret over tid.
• Lov om lån til betaling af kommunale ejendomsbidrag § 1, stk. 4, nr. 2: Fjerner begrænsningen, så lån til ejendomsbidrag for blandede ejendomme kan dække hele ejendommen, ikke kun boligdelen.
• Selskabsskatteloven §§ 5 D, 14, stk. 5: Justerer reglerne for fastsættelse af indgangsværdier for afskrivninger og opgørelse af ejendomsavance for selskaber, der overgår til skattepligt, samt for værdiansættelse af fast ejendom i andelsforeninger. Fremover skal handelsværdien anvendes, da ejendomsværdier for erhvervsejendomme ikke længere ansættes løbende.

Grundskyld og Dækningsafgift i Udstykningstilfælde

Lovforslaget indfører et nyt kapitel 7b i ejendomsskatteloven for at adressere problematikken med skattepligt ved udstykning af ejendomme:

• Ejendomsskatteloven § 45e: Fastlægger særlige regler for skattepligt, skattegrundlag og opkrævning af grundskyld og dækningsafgift for udstykningsåret og det efterfølgende kalenderår, når en ejendom udstykkes i to eller flere ejendomme til boligformål (eller naturligt forbundne formål).
• Ejendomsskatteloven § 45f: Skattepligten påhviler den, der ejer restejendommen på udstykningstidspunktet. Ved flere ejere fordeles skattepligten efter ejerandele.
• Ejendomsskatteloven § 45g: Grundskyld og dækningsafgift for udstykningsåret og det efterfølgende kalenderår opgøres som det samme beløb som i udstykningsåret. Hvis dækningsafgiftspligten ophører i udstykningsåret, eftergives eller tilbagebetales forfalden dækningsafgift for det efterfølgende kalenderår.
• Ejendomsskatteloven § 45h: Grundskyld og dækningsafgift opkræves i én samlet rate via skattekontoen, når udstykningen registreres. Allerede betalte rater modregnes. Ved manglende betaling sendes rykker til andre ejere, før beløbet overdrages til inddrivelse. Renter påløber fra dagen efter sidste rettidige betalingsdag.
• Ejendomsskatteloven § 45i: Hvis vurdering ikke er offentliggjort, beregnes raten foreløbigt. Differencer efterreguleres. Pante- og fortrinsretten bortfalder fra udstykningstidspunktet for at beskytte nye ejere.

Særlig Eftergivelses- og Tilbagebetalingsordning for Grundskyld

Som følge af sager i 2024 indføres en særlig ordning for efterreguleringer af grundskyld for skatteårene 2021-2023:

• Ejendomsskatteloven § 82c: Fysiske personer, der har overtaget en ejendom den 1. januar 2021 eller senere, og hvor den nærmeste tidligere ejer er afgået ved døden, kan ansøge om eftergivelse af ubetalt eller tilbagebetaling af betalt grundskyld for den periode, de ikke ejede ejendommen. Dette forudsætter, at de kan dokumentere en kontraktuel regulering med den afdøde ejer, og at beløbet er mindst 1.500 kr. Ordningen omfatter også renter og gebyrer. Kommunen forestår eftergivelsen/tilbagebetalingen, men staten godtgør kommunen. Opkrævning og inddrivelse sættes i bero under sagsbehandlingen, og pante- og fortrinsretten forlænges tilsvarende. Eftergivelsen/tilbagebetalingen er skattefri, medmindre udgiften tidligere er fratrukket.

Justering af Tilbagebetalingsordningen for Ejendomsskat 2011-2020

• Ejendomsvurderingsloven § 76a: Udvider Skatteforvaltningens mulighed for at tilbagekalde tilbud om kompensation eller udbetalt kompensation, hvis der er en åbenbar fejl, til også at omfatte tilfælde, hvor kompensationen er for lav. Dette skal løse en problemstilling for en afgrænset gruppe af boligejere, der ikke har fået fuld kompensation på grund af systemfejl. Denne ændring har tilbagevirkende kraft.

Ikrafttrædelse

Loven træder i kraft den 1. juli 2025. Dog har en række bestemmelser virkning fra og med den 1. januar 2026, herunder de fleste ændringer vedrørende alternativer til ejendomsværdier og det nye kapitel om udstykningstilfælde. Enkelte bestemmelser, herunder justeringer af renteberegning og tilbagekaldelse af kompensation, har virkning fra 1. januar 2024 eller tidligere, da de er til gunst for borgerne.