Forslag til lov om refusion for forbrugsmålinger, rettelser i lejelovgivningen og stramning af tilbudspligt

Lovforslaget har tre hovedformål: at give udlejere mulighed for at få refunderet udgifter til månedlige forbrugsmålinger, at stramme reglerne for tilbudspligt ved salg af ejendomsselskaber, og at rette en række fejl og mangler, der opstod ved sammenskrivningen af lejelovgivningen i 2022. Forslaget udmønter dele af en politisk aftale fra maj 2023.

Refusion for Månedlige Forbrugsmålinger

Lovforslaget indfører en ny bestemmelse i både lejeloven (§ 72) og almenlejeloven (§ 52), som giver udlejere ret til at få dækket udgifter til månedlige forbrugsoplysninger.

• Hvad kan refunderes?: Udlejere kan medtage rimelige udgifter til tredjeparter i varme- og kølingsregnskabet. Disse udgifter dækker levering af månedlige oplysninger om faktisk forbrug til lejerne.
• Betingelser: Refusionen er betinget af, at der er installeret fjernaflæste målere, og at udlejeren er pålagt at levere disse oplysninger i henhold til regler i varmeforsyningsloven. Opgaven skal være overdraget til en tredjepart (f.eks. en serviceleverandør), og udgifterne skal være rimelige. Bemærkningerne nævner et beløb på 10-15 kr. pr. lejemål om måneden som et eksempel på et rimeligt niveau.

Stramning af Reglerne om Tilbudspligt

Reglerne om lejernes tilbudspligt (forkøbsret på andelsbasis) i lejelovens § 198 ændres for at lukke et hul i lovgivningen.

• Nuværende regel: Tilbudspligten udløses, når en enkelt erhverver opnår majoritet af stemmerne i et selskab, der ejer en udlejningsejendom.
• Problem: En Højesteretsdom har vist, at flere købere kan gå sammen om at erhverve alle andele i et selskab, uden at nogen af dem enkeltvis opnår majoritet, og dermed undgå tilbudspligten.
• Foreslået ændring: Tilbudspligten vil fremover blive udløst, når der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet, uanset om det er til én eller flere erhververe. Dette sikrer, at et reelt ejerskifte altid udløser tilbudspligt.

Rettelser som Følge af Lejelovssammenskrivningen

En stor del af lovforslaget består af tekniske korrektioner af fejl og mangler, der opstod, da lejeloven og boligreguleringsloven blev skrevet sammen til nye love i 2022. Formålet er at genoprette den retstilstand, der gjaldt før sammenskrivningen.

• Regulering efter Nettoprisindeks: Den vigtigste materielle rettelse er i lejelovens § 6. Det bliver igen muligt at aftale årlig regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks for lejemål med omkostningsbestemt leje og for gennemgribende moderniserede lejemål. Denne mulighed bortfaldt ved en fejl i 2022-loven.
• Præcisering af Huslejenævnets Kompetence: Det præciseres i lejelovens § 190, at huslejenævnet har kompetence til at afgøre tvister om tilbagebetaling af depositum ved fraflytning. Dette var hensigten med 2022-loven, men det fremgik ikke klart af lovteksten.
• Korrektion af Lovhenvisninger: Lovforslaget retter en lang række forkerte paragraffer og henvisninger på tværs af lejeloven, lov om boligforhold, almenlejeloven, lov om individuel boligstøtte og retsafgiftsloven. Nedenstående tabel viser eksempler på disse rettelser:

Ikrafttrædelse og Virkning

• Generel ikrafttrædelse: Loven træder i kraft den 1. januar 2024.
• Særlig virkning for nettoprisindeksregulering: Ændringen vedrørende nettoprisindeksregulering får virkning med tilbagevirkende kraft fra 1. juli 2022.
  • Det betyder, at lejeaftaler indgået mellem 1. juli 2022 og 31. december 2023, som indeholder et vilkår om nettoprisindeksregulering, bliver gyldige.
  • Udlejer kan dog ikke opkræve lejeforhøjelsen med tilbagevirkende kraft.
  • En lejeforhøjelse kan tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor lejemålet kunne opsiges af lejeren efter lovens ikrafttræden. For et standardlejemål med 3 måneders opsigelse vil det typisk være fra 1. april 2024.