Afgørelse vedrørende huslejerestance og udlejers rettigheder til udsættelse af lejer fra lejemål i Horsens

Denne sag omhandler en tvist mellem fire udlejere (Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3 og Udlejer 4) og en lejer vedrørende en påstået huslejerestance for juni 2020 og udlejernes ønske om at udsætte lejeren fra lejemålet.

Sagens Baggrund

Lejer indgik den første lejekontrakt den 1. maj 2019. En ny kontrakt blev indgået den 1. august 2019, hvor lejen steg til 5.000 kr. inkl. aconto varme. En tredje kontrakt blev underskrevet den 26. marts 2020 som følge af en forestående hushandel, hvor ejendommen den 30. juni 2020 blev overdraget fra Udlejer 1 og Udlejer 3 til Udlejer 2 og Udlejer 4.

Udlejernes Påstand

Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3 og Udlejer 4 fremsatte påstand om, at sagen skulle fremmes, således Lejer kunne udsættes af lejemålet på Adresse 4 By 1. De gjorde gældende, at huslejen for juni 2020 ikke var betalt, og at der ikke var indgået en aftale om modregning for dette år, i modsætning til juni 2019, hvor huslejen blev modregnet i depositummet. De fastholdt, at restancen ikke var medtaget i refusionsopgørelsen, og at betalingspligten derfor fulgte ejeren af ejendommen.

Lejers Påstand og Forklaring

Lejer fremsatte påstand om, at sagen skulle nægtes fremme. Han forklarede, at han ikke havde betalt husleje for juni 2020, da han havde en mundtlig aftale med de tidligere ejere (Udlejer 1 og Udlejer 3) om, at beløbet skulle modregnes i forudbetalt leje, ligesom det skete i juni 2019. Lejer anførte, at han ikke havde råd til at betale restancen, og at han havde forsøgt at indgå en lignende aftale med de nye udlejere, men dette mislykkedes efter en klage over manglende varme. Han ønskede at flytte, men havde svært ved det og havde fået lovning på en ny lejlighed fra 1. oktober 2021.

Fogedrettens Afgørelse

Fogedretten afsagde kendelse den 26. april 2021.

Vedrørende Udlejer 2 og Udlejer 4

Retten fandt, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at fremme sagen om udsættelse af lejer for Udlejer 2 og Udlejer 4. Begrundelsen herfor var:

• Der var ingen skriftlig dokumentation eller andre holdepunkter for en mundtlig aftale mellem Lejer og de tidligere ejere (Udlejer 1 og Udlejer 3) om, at huslejen for juni 2020 ikke skulle betales.
• En eventuel mundtlig aftale om fritagelse for husleje ville være ekstingveret i medfør af Lejeloven § 7, stk. 2.
• Huslejen for juni 2020 forfaldt til betaling inden ejendomsoverdragelsen den 30. juni 2020 og ville derfor have tilfaldet de tidligere ejere (Udlejer 1 og Udlejer 3).
• En fordring kan kun overdrages ved aftale, og der var ikke fremlagt dokumentation for, at fordringen var overdraget til Udlejer 2 og Udlejer 4 (f.eks. købsaftale eller refusionsopgørelse).
• Da fordringen vedrørte den tidligere ejers ejertid, og Udlejer 3 fortsat forsøgte at inddrive restancen direkte fra Lejer, kunne det ikke anses for godtgjort, at Udlejer 2 og Udlejer 4 kunne ophæve lejemålet med henvisning til huslejerestancen for juni 2020, jf. Lejeloven § 93, stk. 1, litra a.
• Sagen blev derfor nægtet fremme for Udlejer 2 og Udlejer 4, jf. Retsplejeloven § 596, stk. 1 og Retsplejeloven § 528.

Vedrørende Udlejer 1 og Udlejer 3

Retten afviste sagen for Udlejer 1 og Udlejer 3, da de ikke længere var rettighedshavere over ejendommen og dermed ikke havde en retlig interesse i sagen.

Omkostninger

Hver part skulle bære egne omkostninger.

Sagen blev sluttet, og fogedretten hævet.