Planklagenævnets afgørelse om erhvervsmæssig udlejning af sommerhus i Liseleje

Sagen omhandler en klage over Erhvervsstyrelsens (nu Bolig- og Planstyrelsen) afgørelse af 13. december 2019, hvor udlejning af et sommerhus på [A1], 3360 Liseleje, blev anset for erhvervsmæssig, og tilladelse hertil blev afslået. Sommerhusets ejer klagede over denne afgørelse til Planklagenævnet.

Ejendommen og Erhvervsstyrelsens afgørelse

Ejendommen er et sommerhus på 236 m² opført i 2016, beliggende i et sommerhusområde. Ifølge BBR har sommerhuset sovepladser til op til 18 personer. Erhvervsstyrelsen vurderede, at udlejningen var erhvervsmæssig, da den havde "en mere professionel karakter" og ikke fungerede som et reelt supplement til ejerens eget brug. Styrelsen lagde særlig vægt på sommerhusets store kapacitet, indretning, faciliteter, lejeindtægternes størrelse og udlejningens omfang, som samlet set indikerede, at huset var målrettet intensiv udlejning. Erhvervsstyrelsen afslog tilladelse til erhvervsmæssig udlejning med henvisning til fast praksis og lovens forarbejder, som generelt kun tillader dette i stærkt begrænset omfang, jf. Sommerhuslovens § 2, stk. 1.

Klagerens argumenter

Klageren anførte, at sommerhuset anvendes på samme måde som andre sommerhuse, der udlejes som supplement til egen brug. Klagerne købte sommerhuset for at holde ferie med familie og venner, og en af klagerne har en personlig tilknytning til området fra barndommen. Klagerne oplyste, at deres egen brug af sommerhuset var 2 til 4 uger årligt, primært i børnenes ferier, og at udlejningen lå mellem 30 og 33 uger årligt, uden at den samlede anvendelse oversteg 42 uger.

Klagerne bestred, at sommerhusets størrelse og indretning, herunder en hems med fire madrasser, gjorde udlejningen erhvervsmæssig, og fremhævede, at udlejningsbureauets beskrivelse var markedsføring. De henviste til, at store feriehuse med mange værelser er almindelige på markedet. Vedrørende lejeindtægterne anførte klagerne, at bruttoindtægterne ikke afspejlede fortjeneste, da omkostninger til vedligeholdelse, drift, forbrug og skatter oversteg indtægterne, hvilket resulterede i et årligt tab.

Sommerhuslovens principper

Planklagenævnet gennemgik sommerhuslovens formål, som er at kontrollere erhvervsmæssig rekreativ udnyttelse, sikre almindelige danskeres adgang til ferieboliger og forhindre omgåelse af regler om erhvervelse af fast ejendom. Loven kræver tilladelse til erhvervsmæssig udlejning eller udlejning i længere tid end ét år, jf. Sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1. Begrebet "erhvervsmæssig udlejning" er ikke defineret i loven, men skal vurderes ud fra en samlet skønsmæssig vurdering, hvor der lægges vægt på, om udlejningen sker som supplement til ejerens egen brug og ikke får en mere professionel karakter. Faktorer som ejerens egen rekreative brug (mindst 2 uger årligt), udlejningens omfang (ikke over 41 uger), sommerhusets størrelse og indretning, lejeindtægternes størrelse og antallet af udlejede sommerhuse indgår i vurderingen. Det er en forudsætning, at sommerhuset er erhvervet med rekreativt formål, ikke primært med henblik på udlejning.

Planklagenævnet bemærkede også forholdet til Planlovens § 40, stk. 1 og Planlovens § 40, stk. 3, som regulerer anvendelse af sommerhuse i vinterperioden, men understregede, at dette ikke giver en tilsvarende ret til udlejning, da udlejning alene reguleres af sommerhusloven.

Planklagenævnet behandlede sagen i henhold til sin kompetence, jf. Sommerhuslovens § 10 e, stk. 1.

Planklagenævnets vurdering

Et flertal på 9 medlemmer i Planklagenævnet fandt, at vurderingen af erhvervsmæssig udlejning skal ske ud fra en konkret, samlet vurdering, hvor der lægges vægt på, om udlejningen supplerer ejerens egen brug og ikke har en professionel karakter, samt om erhvervelsesformålet var rekreativt. Ingen enkelt faktor, såsom sommerhusets størrelse, indretning, ejerens brug, udlejningens omfang eller lejeindtægternes størrelse, er i sig selv afgørende. Flertallet fandt ikke grundlag for en fast administrativ praksis, der automatisk fritager udlejning for at være erhvervsmæssig, blot fordi ejeren bruger sommerhuset mindst 2 uger årligt.

Et mindretal på 2 medlemmer mente derimod, at udlejning som udgangspunkt ikke er erhvervsmæssig, hvis ejeren bruger sommerhuset rekreativt i mindst 2 uger, og udlejningen ikke overstiger 41 uger, medmindre andre omstændigheder taler herfor.

Afgørelse i den konkrete sag

Et flertal på 7 medlemmer af Planklagenævnet fandt efter en samlet vurdering, at klagernes udlejning af sommerhuset ikke var erhvervsmæssig. Flertallet lagde vægt på, at der ikke var grundlag for at antage, at formålet med erhvervelsen ikke var rekreativt, og at ejernes egen rekreative brug oversteg 2 uger årligt.

Et mindretal på 4 medlemmer fandt, at udlejningen var erhvervsmæssig, idet sommerhusets størrelse og indretning var målrettet intensiv udlejning, og udlejning måtte antages at have været et væsentligt formål med erhvervelsen. Mindretallet mente, at udlejningen havde et professionelt præg og ikke var et reelt supplement til ejernes egen brug.

Konklusion

Planklagenævnet ophævede Erhvervsstyrelsens afgørelse af 13. december 2019 om, at udlejning af sommerhuset var erhvervsmæssig. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales.