Erhvervsmæssig udlejning af hotelejerlejlighed – samlet vurdering af ejerskab og udlejningsaktivitet

Sagen omhandlede spørgsmålet, hvorvidt udlejning af en hotelejerlejlighed kunne anses for erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende for indkomstårene 2009, 2010 og 2011. Klageren ejede én hotelejerlejlighed (nr. 40), og klagerens ægtefælle ejede yderligere fem hotelejerlejligheder i samme hotelkompleks, [Hotel1], beliggende ved Vesterhavet. Hotellet bestod af en centerbygning, facilitetsbygning og 103 lejligheder, hvoraf 73 var momspligtige hotellejligheder med pligt til at blive stillet til rådighed for udlejning via ejerforeningen. Området var udlagt til hotel- og restaurationsdrift, og hotellet havde tinglyst pligt til at være åbent 365 dage om året. Ejerne havde en tinglyst brugsret til lejlighederne i 8 uger om året, men klageren havde i en skrivelse af 15. august 2006 til hotellet afstået fra selv at anvende lejlighed nr. 40, da hun alene benyttede lejlighed nr. 48, som ægtefællen ejede.

Klageren selvangav resultatet af lejligheden som erhvervsmæssig udlejningsejendom, hvilket resulterede i underskud for 2009 og 2010 og et overskud for 2011. SKAT ændrede indkomstansættelsen og godkendte ikke, at resultatet kunne opgøres efter reglerne for udlejningsejendomme. I stedet blev der kun givet fradrag for en forholdsmæssig andel af udgifterne svarende til belægningsprocenten, og der blev beregnet en forholdsmæssig ejendomsværdiskat. SKAT opgjorde resultatet efter Ligningsloven § 15 O, stk. 2 (regnskabsmæssig metode) til overskud for alle tre år:

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet stadfæstede SKATs afgørelse. Nævnet henviste til retspraksis, herunder Højesterets domme SKM2002.229.HR og SKM2005.78.HR, der fastslår, at erhvervsmæssig udlejning af fritidsboliger kræver, at ejeren effektivt har fraskrevet sig rådigheden over ejendommen. Nævnet fandt ikke, at klagerens skrivelse af 15. august 2006 effektivt berøvede hende muligheden for at råde over lejligheden, da den ikke udelukkede anvendelse i ledige perioder. Det forhold, at klageren ikke selv havde nøglen, blev ikke anset for tilstrækkeligt, da nøglen kunne udleveres ved reservation i receptionen. Nævnet mente derfor, at resultatet skulle opgøres efter Ligningsloven § 15 O, og at kun en forholdsmæssig andel af udgifterne kunne fradrages i forhold til belægningsprocenten.

Klagerens opfattelse

Klageren fastholdt, at udlejningen var erhvervsmæssig, og at der skulle godkendes fradrag for underskud som selvangivet. Klageren argumenterede for, at der var tale om ren hoteldrift, hvor hotellet havde råderetten over lejlighederne, og at klageren havde fraskrevet sig retten til privat brug skriftligt til hotelchefen. Klageren henviste til, at lejligheden var anskaffet med videresalg for øje og havde været sat til salg hele tiden. Klageren anførte, at "sommerhusreglen" i Ligningsloven § 15 O ikke kunne anvendes, da der ikke var tale om privat udlejning af en ferielejlighed, men derimod en andel af hotellets driftsresultat. Klageren henviste desuden til SKATs egen vejledning og et personligt brev fra SKAT fra 2008, der angav, at indtægten skulle medregnes som personlig indkomst, og der ikke skulle betales ejendomsværdiskat, hvis råderetten var fraskrevet og lejligheden udelukkende anvendtes til hoteldrift. Klageren påpegede også, at SKAT tidligere havde accepteret lignende skatteopgørelser og ved bindende tilsagn i 2008 havde nægtet momsfritagelse for driften med henvisning til, at der var tale om momspligtig hoteldrift. Klagerens ægtefælle fremhævede desuden, at SKAT i et bindende svar til klagernes søn og svigerdatter, ud fra tilsvarende forudsætninger, havde bekræftet, at udlejningen var erhvervsmæssig.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at klageren efter en samlet, konkret vurdering måtte anses for at have drevet erhvervsmæssig udlejning for lejlighed nr. 40. Dette betød, at resultatet af udlejningen skulle opgøres efter almindelige regler for udlejningsejendomme og ikke efter Ligningsloven § 15 O.

Landsskatteretten lagde vægt på følgende faktorer:

• Antal lejligheder: Ægtefællerne ejede samlet et større antal lejligheder (i alt 6 lejligheder), hvilket adskilte sagen fra hidtidig praksis, der ofte omhandlede ejerskab af en enkelt lejlighed.
• Køb og salg: Fire af klagerens ægtefælles lejligheder blev købt samlet fra et konkursbo, og klageren købte også en lejlighed (nr. 40). Disse lejligheder blev umiddelbart derefter sat til salg, og klagerens lejlighed samt tre af ægtefællens lejligheder blev solgt efter kortere tid.
• Ombygninger og udlejningsaftaler: Der blev foretaget ombygninger af to af lejlighederne med henblik på udlejning, og en af dem var omfattet af en langtidsudlejningsaftale med en virksomhed.
• Rådighedsfraskrivelse: Indholdet af og formålet med klagerens erklæring af 15. august 2006, hvor hun afstod fra at anvende lejlighed nr. 40 privat, blev tillagt vægt.
• Privat brug: Klagerens ægtefælle ejede og ægteparret anvendte en separat lejlighed (nr. 48) til privat brug, som ikke var omfattet af erklæringen om rådighedsfraskrivelse.

Den beløbsmæssige opgørelse blev henvist til SKAT for genberegning i henhold til forretningsordenens § 12, stk. 4.