Godkendelse af handelspris ved overdragelse af ejendom fra person til selskab

Sagen drejede sig om værdiansættelsen af en landbrugsejendom beliggende [adresse1], [by1], som [person1] og [person2] påtænkte at overdrage til deres fællesejede selskab, [virksomhed1] A/S. Hovedspørgsmålet var, om en foreslået handelspris på 3.430.000 kr. og dens fordeling på ejendommens aktiver (stuehus, driftsbygninger og jord) kunne godkendes uden skattemæssige konsekvenser, jf. Ligningsloven § 2, stk. 1, som kræver, at transaktioner mellem interesseforbundne parter sker på armslængdevilkår.

Ejendommens seneste offentlige vurdering fra 2012 var 2.650.000 kr. Ejendommens ejere argumenterede for en højere værdi baseret på to uafhængige mæglervurderinger (3.495.000 kr. og 3.300.000 kr.) og sammenlignelige salg i nærområdet, der viste, at salgspriser ofte oversteg de offentlige vurderinger betydeligt. De foreslog en fordeling af den samlede sum med 1.900.000 kr. til stuehuset, 1.080.000 kr. til driftsbygningerne og 450.000 kr. til jorden.

Skattestyrelsen afviste den foreslåede værdi og fordeling. De fastholdt en værdi på 2.770.000 kr. baseret på en tidligere udtalelse fra Vurderingsstyrelsen fra 2019. Skattestyrelsen accepterede værdien for driftsbygninger (1.080.000 kr.) og jord (450.000 kr.), men anså stuehusets værdi for at være 1.240.000 kr. Skattestyrelsen tillagde ikke de indsendte mæglervurderinger afgørende vægt, da de blev anset for at være ensidige og ikke tilstrækkeligt detaljerede.

Syn og skøn

Som led i klagesagen blev der afholdt syn og skøn. Skønsmanden vurderede ejendommens handelsværdi til 3.400.000 kr. pr. 30. marts 2020 og 3.500.000 kr. på tidspunktet for skønsforretningen (august 2021). Fordelingen af værdien pr. 30. marts 2020 blev fastsat til:

Skønsmanden bemærkede, at ejendommens store driftsbygninger (919 kvm) kunne begrænse køberpotentialet og belåningsgraden, men fremhævede også stuehusets herlighedsværdi på grund af beliggenhed og udsigt. Skønsmanden vurderede en prisstigning på 3-4% for ejendomme af denne type fra 2019-2021.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede Skattestyrelsens afgørelse.

Landsskatteretten fandt, at den af repræsentanten foreslåede handelsværdi på 3.430.000 kr. og dennes fordeling på ejendommens aktiver skulle lægges til grund. Dette omfattede 1.900.000 kr. til stuehus, 1.080.000 kr. til driftsbygninger og 450.000 kr. til jord. Landsskatteretten baserede sin afgørelse på skønsmandens værdiansættelse af ejendommen og dennes fordeling af overdragelsessummen, samt sagens øvrige oplysninger.

Retten henviste til Ligningsloven § 2, som fastslår armslængdeprincippet for transaktioner mellem interesseforbundne parter, og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5 og 6, der omhandler fordeling af afståelsessummen og Skattestyrelsens prøvelsesret. Skønsmandens vurdering understøttede, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

Spørgsmål 1 og 2 blev besvaret med "Ja", og spørgsmål 3 bortfaldt som følge heraf.