Klage over manglende anmærkning af ulovlige forhold i en nedsænket stue i tilstandsrapport

Sagen omhandler en klage over en beskikket bygningssagkyndigs tilstandsrapport, hvor klager mente, at rapporten manglede bemærkninger om åbenlyse ulovlige forhold vedrørende en nedsænket stue. Klager gjorde gældende, at stuen blev anvendt som beboelsesareal, og at dens indretning derfor var i strid med bygningsreglementets krav.

Den bygningssagkyndiges rapport

Den indklagede bygningssagkyndige havde i sin tilstandsrapport klassificeret den nedsænkede stue som en udestue. Det var desuden anført, at rummet ikke var registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Skønsforretningens observationer

Under en besigtigelse foretaget af en skønsmand blev det konstateret, at klager efterfølgende havde fjernet bygningsdele, der adskilte stuen fra resten af boligen, herunder en brystningsmur, glaspartier og en radiator. Dette blev gjort forud for skønsmandens besøg.

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige fulgte skønsmandens vurdering og fandt ikke grundlag for at kritisere den bygningssagkyndiges arbejde.

Skønsmandens konklusioner

Skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndiges vurdering af rummet som en udestue var korrekt. Begrundelsen var, at rummet var adskilt fra den primære bolig med termovinduer og en terrassedør. På den baggrund blev der ikke fundet åbenlyse ulovlige forhold:

• Redningsforhold: Adgang til det fri via en terrassedør blev anset for tilstrækkelig.
• Bæreevne: Konstruktionernes bæreevne blev skønnet at være i orden.
• Installationer: En tidligere monteret radiator blev ikke betragtet som en ulovlig installation i en udestue. Ansvaret for at indberette opvarmede arealer til forsyningsselskabet påhviler ejeren, ikke den bygningssagkyndige.

Vurdering af varmetabskrav

Skønsmanden bemærkede, at rummet ikke ville opfylde varmetabskravene for beboelsesrum opført i 1994 (hvor en lovliggørelse blev forsøgt). Det kunne dog ikke fastslås, hvornår udestuen oprindeligt var opført, og den kunne teoretisk stamme fra før det første bygningsreglement, hvor der ingen krav var til varmetab. Da opførelsesåret var ukendt, var der ikke tale om et åbenlyst ulovligt forhold, som den bygningssagkyndige skulle have påpeget. Der blev derfor ikke fundet fejl eller forsømmelser, og der blev ikke fastsat udgifter til udbedring.