Planklagenævnets afgørelse om landzonetilladelse og overensstemmelse med lokalplan - Fredensborg Kommune

Fredensborg Kommune meddelte den 23. oktober 2019 landzonetilladelse til opførelse af et enfamilieshus på ejendommen [adresse1] og afgjorde samtidig, at det ansøgte var i overensstemmelse med lokalplan nr. 62A, Kirkelte Landsby. En nabo klagede over afgørelsen til Planklagenævnet den 30. oktober 2019.

Ejendommen og lokalplanen

Ejendommen, beliggende i landzone, er på 1.777 m2 og huser et eksisterende enfamilieshus på 156 m2. Den er omfattet af lokalplan nr. 62A, Kirkelte Landsby, vedtaget i august 1998. Lokalplanens delområde 1, hvor ejendommen ligger, er udlagt til landsbyformål, og der må kun opføres én bolig pr. ejendom. Lokalplanen foreskriver, at ny bebyggelse skal opføres som 1-etages længehuse med høj tagrejsning og en maksimal husdybde på 7,75 m2 (Lokalplan nr. 62A § 7.3). Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 20 % og maksimalt 250 m2 (Lokalplan nr. 62A § 7.1). Formålet med lokalplanen er at bevare landsbyens historiske, arkitektoniske, miljømæssige og landskabelige kvaliteter (Lokalplan nr. 62A § 1). Ejendommen er desuden udpeget som værdifuldt landskab i kommuneplan 2017 for Fredensborg Kommune.

Ansøgningen og kommunens afgørelse

Ejendommens ejer ansøgte om landzonetilladelse til at opføre et nyt enfamilieshus på 189 m2, da det eksisterende hus var angrebet af skimmelsvamp. Ansøger ønskede at bevare det eksisterende hus og omdanne det til udhus ved indvendig rydning. Det nye hus skulle placeres ca. 15 m nord for det eksisterende og var tegnet som en hovedlænge med en vinkelret udbygning. Kommunen gav tilladelse på betingelse af, at det eksisterende hus ombyggedes til udhus, og at der tinglystes deklaration om, at tagetagen ikke måtte anvendes til beboelse. Kommunen vurderede, at det ansøgte var i overensstemmelse med lokalplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser og planlovens landzonebestemmelser.

Klagerens og ansøgerens bemærkninger

Klageren anførte, at kommunens afgørelse ikke levede op til forvaltningslovens krav om begrundelse, og at lokalplanens bestemmelser ikke var overholdt. Specifikt blev det anført, at det ansøgte hus ikke var et længehus som foreskrevet i lokalplanens § 7.3, men et vinkelhus. Klageren mente også, at bebyggelsesprocenten ville blive overskredet, da det eksisterende hus skulle medregnes fuldt ud i opgørelsen, uanset ændret anvendelse. Endvidere blev husets placering kritiseret for at være dominerende og i strid med lokalplanens formål om at bevare bybilledet og undgå fortætning. Klageren henviste til Planlovens § 35 og dens formål om at friholde det åbne land for uplanlagt bebyggelse. Ansøgeren fastholdt, at huset var et længehus med tilbygning, at alle lokalplanforhold var opfyldt, og at bebyggelsesprocenten var overholdt, da ejendommens grundareal var større end antaget, og det samlede bebyggede areal (nyt hus + udhus) var inden for lokalplanens grænser. Parkeringsarealet var også et stridspunkt, men kommunen havde ikke truffet afgørelse herom.

Planklagenævnet ophæver Fredensborg Kommunes afgørelse af 23. oktober 2019 om landzonetilladelse til opførelse af et enfamilieshus og afgørelsen om, at det ansøgte er i overensstemmelse med lokalplan nr. 62A, Kirkelte Landsby. Dette betyder, at kommunens afgørelser ikke længere er gældende.

Planklagenævnets kompetence og partsstatus

Planklagenævnet er kompetent til at behandle klager over kommunale afgørelser efter Planlovens § 35, stk. 1 (landzone) og retlige spørgsmål vedrørende lokalplanoverensstemmelse efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1 og Planlovens § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet kunne ikke tage stilling til klagepunktet om parkeringsarealet, da kommunen ikke havde truffet afgørelse herom. Planklagenævnet fandt ikke, at klageren var part i sagen i forvaltningslovens forstand, da den ansøgte bebyggelse ikke medførte konkrete og væsentlige gener, såsom betydelige indbliksgener eller forringelse af udsyn eller lysforhold, givet afstanden på ca. 35 m og eksisterende bebyggelse.

Dispensation fra lokalplanen

Hustype

Lokalplanens § 7.3 kræver, at bygninger opføres som længehuse. Planklagenævnet vurderede, at det ansøgte enfamilieshus, der består af en hovedlænge med en vinkelret udbygning, ikke har karakter af et længehus, som defineret i Byplanhåndbogen som et hus med rektangulært grundplan. Dette er i overensstemmelse med den traditionelle landsbybebyggelse, som lokalplanen refererer til. Da huset ikke fremstår som et rektangel, er det ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 7.3 og kræver dispensation efter Planlovens § 19. Kommunen havde ikke givet en sådan dispensation, hvilket udgjorde en væsentlig retlig mangel og gjorde afgørelsen ugyldig.

Bebyggelsesprocent

Lokalplanens § 7.1 fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 20 % og et øvre maksimum på 250 m2 for det samlede etageareal. Beregningen skal ske efter Bygningsreglement 1985 (BR85). Nævnet tog ikke stilling til, om lokalplanens § 7.1 var opfyldt, da afgørelsen blev ophævet på andre grundlag.

Mulighed for dispensation

Planklagenævnet fandt, at lokalplanens §§ 7.1 og 7.3 ikke udgjorde en del af planens principper i henhold til Planlovens § 19, stk. 1 og Planlovens § 19, stk. 2. Derfor er det muligt for kommunen at dispensere fra disse bestemmelser efter en konkret vurdering, da en dispensation ikke ville være i strid med planens principper.

Landzonetilladelsen

Planklagenævnet fandt ikke, at der kunne gives landzonetilladelse til det samlede projekt, der omfattede både et nyt hus og opretholdelse af det eksisterende hus som udhus. Nævnet lagde vægt på, at ejendommen udadtil ville fremstå med to selvstændige beboelsesbygninger, da den eksisterende bolig kun ville undergå indvendige ændringer og fortsat ville fremstå som en bolig. Dette er i strid med lokalplanens § 3, der kun tillader én bolig pr. ejendom. Desuden vurderede nævnet, at en mere hensigtsmæssig placering af et udhus af den størrelse ville være mere tilbagetrukket fra vejen. Selvom der isoleret set kunne være momenter, der talte for en landzonetilladelse til opførelse af et nyt enfamilieshus på den ansøgte placering (inden for landsbyafgrænsningen og tættere på den øvrige landsbybebyggelse), kunne nævnet ikke træffe en sådan isoleret afgørelse, da der ikke var givet dispensation fra lokalplanen til husets form, og formen indgik i landzonevurderingen. Nævnet fandt det mest korrekt, at kommunen som førsteinstans traf en sådan afgørelse.

Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales.