Afvisning af klage over tilstandsrapport for ejendom fra 1900 på grund af ændrede forhold

Manglende overligger ved vindue

Klager mente, at en mulig manglende overligger over et stuevindue burde have været angivet som en alvorlig skade ("sort hus"). Den bygningssagkyndige havde noteret revner og nedbøjning over andre vinduer som en kritisk skade, men ikke over det pågældende vindue.

Skønsmanden fandt det sandsynligt, at revnen var opstået efter besigtigelsen, da der var gået næsten to år, og der var udført omfattende indgreb på ejendommen. Der blev derfor ikke fundet fejl i den bygningssagkyndiges vurdering.

Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige fandt ikke den bygningssagkyndige erstatningsansvarlig.

Nævnets begrundelse

Afgørelsen blev truffet på baggrund af skønsmandens erklæring, som konkluderede, at der ikke kunne påvises fejl eller forsømmelser fra den bygningssagkyndiges side.

For flere af klagepunkterne, særligt vedrørende fugt og skimmel, var det afgørende, at klager havde foretaget væsentlige ændringer på ejendommen efter overtagelsen. Disse ændringer, herunder etablering af omfangsdræn og fjernelse af indervægge, gjorde det umuligt at vurdere ejendommens tilstand på tidspunktet for den bygningssagkyndiges besigtigelse.

Vedrørende de øvrige klagepunkter fandt nævnet, at den bygningssagkyndiges vurderinger var forsvarlige:

• Ydervægge: Beskrivelsen af vægkonstruktionen blev anset for et rimeligt skøn.
• Skadedyr: Den bygningssagkyndige havde ikke en skærpet undersøgelsespligt, da sælger afviste kendskab til rotter, og der var gået syv måneder mellem besigtigelse og overtagelse.
• Kælder: Kælderen blev korrekt undtaget fra rapporten, da adgangen var blokeret.
• Revner ved vindue: Det blev anset for sandsynligt, at revnen var opstået efter besigtigelsen.

På denne baggrund blev den bygningssagkyndige frifundet for ansvar.

• Klagerne anførte, at skaden var til stede ved overtagelsen i 2008, og at forholdet vedrørende stuens gulv ikke var nævnt i tilstandsrapporten, hvilket afskærer Topdanmark fra at påberåbe sig forbeholdet. De mente, at de ikke havde mulighed for at vurdere forholdets reelle karakter på grund af manglende oplysninger i tilstandsrapporten, og at skaden var dækningsberettiget efter forsikringsvilkårene.
• Topdanmark afviste dækning med henvisning til et forbehold i policen for sætningsskader, da der var konstateret flere sætninger i tilstandsrapporten. Selskabet henviste også til, at tilstandsrapportens oplysninger ikke var klart forkerte. De anførte, at klagerne var bekendt med forbeholdet før tegning af forsikringen, og at de anmeldte forhold skyldtes sætningsskader. Selskabet mente, at tilstandsrapporten var tilstrækkeligt beskrivende, og at forbeholdet var konkret begrundet i rapporten.

Dokumentation og sagens forløb

• Tilstandsrapporten fra 2007 nævnte flere forhold med skader, men klagerne anførte, at omfanget af skævheder i stuen ikke fremgik.
• Dansk Fundering A/S konstaterede i 2010, at gulvet i stuen ikke var vandret, og at der var revnedannelser i facaden. De konkluderede, at stuegulvet var fejlfunderet, og at facaden var fejlfunderet.
• Klagerne anmeldte skaden til Topdanmark i 2012, men selskabet afviste dækning med henvisning til forbeholdet for sætningsskader.
• Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige afviste klagernes erstatningskrav mod den bygningssagkyndige.
• En arkitekt og ingeniør vurderede i 2012, at gulvkonstruktionen var fejlagtigt beskrevet i tilstandsrapporten, og at skævhederne på stuegulvet var så voldsomme, at de burde være bemærket. Disciplinær- og Klagenævnet afslog genoptagelse af sagen.
• Yderligere geotekniske rapporter bekræftede, at store dele af bygningen var fejlfunderet.