Afgørelse om dækning af murværksskader under ejerskifteforsikring

Klageren har tegnet en ejerskifteforsikring hos Dansk Boligforsikring A/S i forbindelse med købet af en ejendom, der blev overtaget den 1. august 2018. Sagen omhandler en tvist om dækning af skader på ejendommens murværk og tag, som klageren mener var klart forkert beskrevet i den tilstandsrapport, der lå til grund for købet.

Sagens faktiske omstændigheder

Tilstandsrapporten, udarbejdet den 24. april 2018, beskrev huset som værende i 'meget god stand' med 'ganske få K1 anmærkninger'. Specifikt for ydervæggene var anført '2.1 Facader/gavle K1 Der er generelt områder med udfaldende fuger og enkelte revnede mursten samt rustne armeringsjern i fuger.'

Omkring to år efter overtagelsen, den 6. maj 2020, anmeldte klageren skader på tag og murværk. En uvildig besigtigelse af ejendommen den 30. juli 2020, samt en efterfølgende skønserklæring i en klagesag mod den byggesagkyndige, der udarbejdede tilstandsrapporten, konkluderede, at flere af de oprindeligt K1-anmærkede forhold reelt burde have været klassificeret som K2- eller K3-skader. Dette omfattede rustne dorne/armeringsjern, rulleskifter/sålbænke, inddækninger og skader på skorstenen.

Dansk Boligforsikring A/S har anerkendt og dækket udbedring af visse forhold, herunder forskelling og udskiftning af fem overliggere, samt en del af stilladsudgifterne, for et samlet beløb på 103.143,75 kr. før selvrisiko. Klageren har desuden indgået et forlig med den byggesagkyndige, der udarbejdede tilstandsrapporten, hvorved klageren modtog 95.000 kr.

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens påstande og argumenter: Klageren kræver dækning af yderligere skader på murværk m.m. for et samlet beløb på 295.405 kr. inkl. moms, jf. et indhentet tilbud. Klageren fastholder, at tilstandsrapporten var klart forkert beskrevet og misvisende, hvilket forhindrede en korrekt vurdering af ejendommens reelle tilstand ved købet. Klageren henviser til Håndbog for byggesagkyndige fra maj 2017, der definerer K1-skader som ikke-forværrende over tid, i modsætning til de konstaterede rustne armeringsjern, der fortsat udvikler sig.

Klageren argumenterer for, at det indgåede forlig med den byggesagkyndige på 95.000 kr. skal dække selvrisikoen på 35.000 kr. (5.000 kr. pr. skade) og omkostninger til uvildig besigtigelse på 4.250 kr., og at det resterende beløb på 55.750 kr. skal anvendes som tilskud til en omfugning af hele huset. Klageren mener desuden, at den fulde stilladsudgift på 50.537 kr. bør afholdes af forsikringsselskabet, da skaderne på murværket er klart forkert beskrevet.

Selskabets påstande og argumenter: Dansk Boligforsikring A/S afviser yderligere dækning med den begrundelse, at de allerede dækkede forhold er tilstrækkelige, og at de resterende krav enten er almindelig vedligeholdelse eller allerede kompenseret via forliget med den byggesagkyndige. Selskabet anfører, at tilstandsrapporten beskrev et generelt problem med fuger og rustent armeringsjern, hvilket burde have givet klageren anledning til at forvente et vist øget vedligehold. Selskabet mener ikke, at forholdet var 'klart forkert beskrevet' i tilstandsrapporten i henhold til forsikringsbetingelsernes pkt. 4.1, da der ikke er konstateret svigt i ydermurenes funktion eller skader på bagvedliggende konstruktioner.

Selskabet påpeger endvidere, at klageren anmeldte skaderne næsten to år efter overtagelsen, hvilket kan have medført yderligere skadesudvikling i mellemtiden. Handlen er omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Ankenævnet for Forsikring afgør, at klageren ikke får medhold i sin klage.Nævnet finder, at klageren ikke har bevist, at forholdet vedrørende udfaldende fuger og revnede mursten var 'klart forkert beskrevet' i tilstandsrapporten på overtagelsestidspunktet. Tilstandsrapportens K1-anmærkning for ydervæggene ('Der er generelt områder med udfaldende fuger og enkelte revnede mursten samt rustne armeringsjern i fuger.') gav klageren anledning til at undersøge forholdet nærmere.Selvom skønsmanden i klagesagen mod den byggesagkyndige vurderede, at visse forhold (revner i 5 overliggere, 4 rustne dorne/armeringsjern og sålbænke) burde have været klassificeret som K2- eller K3-anmærkninger, ændrer dette ikke nævnets vurdering af forsikringssagen. Nævnet lægger vægt på, at klageren allerede har modtaget 95.000 kr. fra den byggesagkyndige via et forlig, og at forsikringsselskabet desuden har dækket ca. 103.000 kr. (før selvrisiko) for muroverliggere, forskelling og stillads.Nævnet bemærker endvidere, at anmeldelsen af skaderne skete 1 år og 10 måneder efter overtagelsen, hvilket indikerer, at der kan være sket yderligere skadesudvikling i perioden efter overtagelsen.På baggrund af en samlet vurdering finder nævnet, at klageren ikke har godtgjort, at hun ikke er blevet tilstrækkeligt kompenseret gennem forliget med den byggesagkyndige og den tidligere udbetalte erstatning fra selskabet. Klagerens øvrige anbringender kan ikke føre til et andet resultat.