Kommunes håndhævelse af servitut om byggelinje - overholdelse af lighedsgrundsætningen

Frederikssund Kommune håndhævede den 16. juli 2018 en privatretlig servitut om byggelinje på ejendommen [adresse1], [matrikel1]. Afgørelsen blev påklaget til Planklagenævnet, som modtog klagen den 3. oktober 2018. Klagen omhandlede primært, at kommunen ikke havde inddraget saglige hensyn og ikke havde overholdt lighedsgrundsætningen. Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen, hvilket betød, at kommunens afgørelse stod ved magt.

Ejendommen og servitutten

Ejendommen er omfattet af en privatretlig deklaration fra 22. maj 1965. Servitutten fastsætter byggelinjer over for tilgrænsende veje, herunder en byggelinje på 10 m fra vejmidten langs de øvrige veje.

Forløbet før kommunens afgørelse

Klageren ansøgte den 25. juni 2018 om at opføre en tilbygning til et fritliggende enfamiliehus. Projektet omfattede en garage i forlængelse af byggeriet ud mod vejen, placeret 3,8 m fra vejskel, svarende til 8,3 m fra vejmidten.

Kommunens afgørelse

Kommunen afslog ansøgningen den 16. juli 2018 med henvisning til servituttens byggelinje på 10 m fra vejmidten. Kommunen begrundede afslaget med, at servitutten generelt er overholdt i området, og at en tilbygning ville afvige fra det sædvanlige. Kommunen anførte Planloven § 43 som lovgrundlag for at håndhæve servitutten.

Klagen og bemærkninger til klagen

Klageren gjorde gældende, at kommunen havde overtrådt den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning ved at behandle klageren anderledes end fem andre ejendomme ([adresse2], [adresse6], [adresse4], [adresse5] og [adresse3]), som angiveligt havde fået tilladelse til byggeri tættere på vejmidten end 10 m. Klageren anførte, at kommunen ikke havde anført en saglig begrundelse for forskelsbehandlingen, og at det forhold, at en ejendom ligger ud til en vendeplads, ikke i sig selv er et sagligt grundlag for at fravige lighedsgrundsætningen.

Kommunen svarede, at de nævnte sager ikke var sammenlignelige:

• [adresse6]: Ubebygget grund.
• [adresse2]: Carporten var en selvstændig bygning, i modsætning til klagerens integrerede garage, hvilket gav et andet visuelt udtryk.
• [adresse4]: Carporten overholdt servituttens bestemmelser, da vendepladsen var bred nok.
• [adresse3]: Kommunen havde ved en fejl ikke forholdt sig til servitutten i den konkrete sag fra 1980 og ville ikke nødvendigvis give tilladelse i dag.
• [adresse5]: Byggeriet vendte mod en vendeplads, hvilket kommunen anså for et sagligt hensyn, da det visuelle indtryk af bebyggelse ud mod en vendeplads adskiller sig fra bebyggelse langs en almindelig vej. Kommunen fastholdt, at servitutten var overholdt for de øvrige ejendomme, der ikke vendte ud mod en vendeplads. Kommunen mente, at den ansøgte integrerede garage ville bryde hovedindtrykket af boligbygningerne i området, som generelt ligger tilbagetrukket fra vejen.

Planklagenævnet har kompetence til at tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. Dette inkluderer spørgsmål om overholdelse af almindelige forvaltningsretlige principper som lighedsgrundsætningen.

Håndhævelse af servitut

Kommunen har hjemmel i Planloven § 43 til at håndhæve privatretlige servitutter om forhold, der kan optages i en lokalplan. Da Planloven § 15, stk. 2, nr. 6 giver hjemmel til at fastsætte lokalplanbestemmelser om bebyggelsers beliggenhed på grunde (byggelinjer), havde kommunen ret til at håndhæve servituttens bestemmelse om byggelinjer.

Lighedsgrundsætningen

Lighedsgrundsætningen indebærer, at sammenlignelige sager som udgangspunkt skal have samme resultat, og at usaglig forskelsbehandling ikke må finde sted. En kommune kan ændre sin praksis, hvis det er en generel ændring baseret på planlægningsmæssigt relevante hensyn, og den nye praksis følges konsekvent. En fejl fra kommunens side afskærer ikke kommunen fra fremadrettet at administrere i overensstemmelse med praksis.

Planklagenævnet vurderede de af klageren anførte sammenlignelige sager:

• [adresse6]: Da der er tale om en ubebygget grund, fandt nævnet ikke, at den var sammenlignelig.
• [adresse2]: Forskellen mellem en selvstændig carport og en integreret tilbygning blev anset for at give et forskelligt visuelt udtryk, hvilket gjorde sagerne ikke-sammenlignelige.
• [adresse4]: Kommunen oplyste, at carporten overholdt servituttens bestemmelser, hvorfor den ikke var sammenlignelig med klagerens ansøgning, der var i strid med servitutten.
• [adresse3]: Kommunen havde ved en fejl ikke forholdt sig til servitutten i denne sag. Nævnet fastslog, at en sådan fejl ikke forpligter kommunen til at fravige servitutten i fremtidige sager, uanset om sagerne måtte være sammenlignelige.
• [adresse5]: Nævnet fandt, at det er et sagligt og planlægningsmæssigt relevant hensyn at skelne mellem byggeri ud til en vendeplads og byggeri langs en almindelig vej. Det visuelle indtryk af en vendeplads er anderledes, og hensynet til afstand til vejen har ikke samme vægt her. Forskellen mellem en selvstændig og en integreret carport blev også anset for et sagligt hensyn, da det påvirker områdets åbenhed.

På baggrund af ovenstående fandt Planklagenævnet ikke, at kommunens afslag var udtryk for usaglig forskelsbehandling af klageren.

Planklagenævnets afgørelse

Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over Frederikssund Kommunes håndhævelse af byggelinjebestemmelsen i den privatretlige servitut. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Lov om Planklagenævnet § 4, stk. 1.

Gebyr

Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales ikke, da nævnet ikke har afvist sagen, klagen ikke er tilbagekaldt, og nævnet ikke har givet klageren medhold eller ændret afgørelsen. Afgørelsen vedrørende gebyret kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Bekendtgørelse om gebyr for indbringelse af klager for Planklagenævnet § 3.