Afgørelse om lovliggørende dispensation fra lokalplan for sommerhusområde ved Følle Strand

Syddjurs Kommune gav den 12. juli 2018 en lovliggørende dispensation fra lokalplan nr. 64, Eksisterende sommerhusområder ved Følle Strand, til et opført sommerhus og udhus på en ejendom beliggende på [adresse1]. Afgørelsen blev påklaget til Planklagenævnet af en nabo.

Ejendommen og lokalplanen

Ejendommen er en sommerhusgrund på 386 m2, omfattet af lokalplan nr. 64, vedtaget den 26. april 2005. Lokalplanens formål er at fastlægge et nyt administrationsgrundlag for sommerhusområdet, sikre områdets bebyggelse og skabe mulighed for udstykning. Området må kun anvendes til sommerhusbebyggelse, og der må kun opføres én sommerhusbebyggelse pr. grund. For den pågældende grund er bebyggelsesprocenten fastsat til 16%, dog altid op til 45 m2, men aldrig over 60 m2, jf. lokalplanens § 7, stk. 1.

Sagens forløb

Kommunen gav den 13. maj 2015 byggetilladelse til et sommerhus på 80 m2 med integreret udhus på 30 m2 samt et fritliggende udhus på 3 m2. Byggeriet blev påbegyndt den 1. juni 2015 og færdigmeldt den 30. november 2015. Byggetilladelsen blev påklaget af naboen i august og september 2015.

Den 12. januar 2016 traf kommunen afgørelse om, at sommerhuset og udhuset var umiddelbart tilladt efter lokalplanen. Denne afgørelse blev påklaget, og Natur- og Miljøklagenævnet ophævede og hjemviste den den 30. maj 2016, idet nævnet fandt, at bebyggelsen ikke var umiddelbart tilladt efter lokalplanens § 7, stk. 1 og 2. Ejeren ansøgte herefter om lovliggørende dispensation.

Kommunen traf den 8. september 2016 en ny byggetilladelse, hvor den indirekte fastholdt, at bebyggelsen var umiddelbart tilladt efter lokalplanens § 7, stk. 1, og gav dispensation fra § 7, stk. 2. Denne afgørelse blev igen påklaget, og Planklagenævnet ophævede og hjemviste den den 9. januar 2018, idet nævnet fastholdt, at byggeriet krævede dispensation fra lokalplanens § 7, stk. 1, i forhold til bebyggelsens omfang.

Kommunens afgørelse af 12. juli 2018

Syddjurs Kommune traf den 12. juli 2018 afgørelse om lovliggørende dispensation fra lokalplanens § 7, stk. 1, til bebyggelsens omfang. Det opførte sommerhus og udhus udgør i alt 110 m2, hvilket resulterer i en bebyggelsesprocent på 20,7% og en overskridelse af de særlige regler på 50 m2. Kommunen vurderede, at selvom arealet udgjorde en betydelig fravigelse, var overskridelsen acceptabel ud fra en vurdering af husets fremtræden i sin helhed. Kommunen begrundede afgørelsen med, at byggeriet ikke overskred krav til skelafstand og bygningshøjde, var afstemt med omgivelserne, og ikke ændrede væsentligt på områdets karakter. Kommunen anførte desuden, at bebyggelsen ikke medførte indbliks- eller skyggegener, og at udsigt ikke er et lovligt hensyn i lokalplanen eller byggelovgivningen. Kommunen lagde vægt på, at ejeren handlede i god tro på baggrund af den oprindelige byggetilladelse fra maj 2015, og at fysisk lovliggørelse ikke ville stå i rimeligt forhold til en ny lovlig bebyggelse. Endelig anførte kommunen, at dispensationen ikke ville medføre præcedensvirkning, da fremtidige vurderinger ville tage udgangspunkt i principperne for beregning af bebyggelsesprocenten i lokalplanens § 7, stk. 1.

Klagerens anbringender

Klageren anførte, at der var fejl i sagsmaterialet, at ejeren var i ond tro, og at afgørelsen stred mod lokalplanen og en tinglyst servitut af 14. december 1977. Klageren mente, at servitutten gik forud for andre aftaler, og at kommunen ikke kunne dispensere fra lokalplanen. Klageren gjorde også gældende, at udhusets højde på 4 meter ikke var hensigten med lokalplanen og medførte unødvendig skygge og fortætning. Klageren bestred kommunens påstand om, at afgørelsen ikke ville have præcedensvirkning, og fremhævede, at byggeriet medførte udsigtsgener og fortætning i strid med lokalplanens formål om at undgå fortætning og minimere udsigts- og skyggegener. Endelig anfægtede klageren kommunens begrundelse om ejerens gode tro, da det er ejerens ansvar at kontrollere ejendomsoplysninger, og da ejeren havde baggrund i håndværkerbranchen.

Planklagenævnet behandlede klagen over Syddjurs Kommunes afgørelse om lovliggørende dispensation.

Planklagenævnet kan tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet kan dog ikke tage stilling til skønsmæssige afgørelser, herunder om en dispensation er rimelig eller hensigtsmæssig, eller om den medfører udsigts- og skyggegener.

Tinglyst servitut

Klageren anførte, at byggeriet stred mod en tinglyst servitut. Planklagenævnet bemærkede, at en kommunes mulighed for at håndhæve privatretlige servitutter fremgår af Planloven § 43. Kommunen beslutter selv, om den vil anvende denne bestemmelse. Da Syddjurs Kommune havde besluttet ikke at håndhæve servitutten, idet den efter kommunens opfattelse var ophævet af lokalplanen, var der ikke truffet en afgørelse efter planloven, som nævnet kunne behandle. Klagepunktet blev derfor afvist, og en eventuel prøvelse af servitutten måtte ske ved domstolene.

Højden på bebyggelsen

Klageren gjorde gældende, at udhusets højde var i strid med lokalplanens hensigt. Planklagenævnet konstaterede, at kommunens afgørelse af 12. juli 2018 alene vedrørte dispensation til bebyggelsens areal (§ 7, stk. 1) og ikke bygningens højde. Nævnet kan kun behandle klager over afgørelser, der er truffet på klagetidspunktet, og afviste derfor dette klagepunkt.

Præcedensvirkning

Klageren anfægtede kommunens løfte om, at afgørelsen ikke ville have præcedensvirkning. Planklagenævnet kunne ikke behandle dette klagepunkt, da det vedrørte fremtidige sager og ikke den konkrete afgørelse.

Umiddelbart tilladt og dispensationsmulighed

Planklagenævnet fastholdt, at bebyggelsen på ejendommen ikke var umiddelbart tilladt efter lokalplanens § 7, stk. 1, da den overskred de tilladte 60 m2. Forholdet krævede derfor dispensation, jf. Planloven § 19.

En kommune kan dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper, jf. Planloven § 19, stk. 1. Principperne omfatter planens formål og anvendelsesbestemmelser, men som hovedregel ikke detaljerede bestemmelser om bebyggelsens omfang, medmindre disse er fastlagt for at fastholde en særlig udformning. Planklagenævnet fandt ikke, at den bebyggelsesregulerende bestemmelse i § 7, stk. 1, var en del af planens principper, da formålsbestemmelsen ikke specifikt henviste til den, og bestemmelsen i øvrigt ikke var af en sådan karakter. Lokalplanens redegørelse har ingen bindende retsvirkning. Nævnet konkluderede derfor, at kommunen havde hjemmel til at give dispensation.

Officialprincippet

Klageren gjorde gældende, at kommunen ikke havde oplyst sagen tilstrækkeligt, herunder vedrørende gamle BBR-oplysninger. Planklagenævnet fandt ikke, at kommunen havde tilsidesat officialprincippet. Nævnet lagde vægt på, at uenighed om den præcise størrelse af den tidligere bebyggelse ikke var afgørende, da det allerede var fastslået, at den nye bygning overskred lokalplanens tilladte omfang. Kommunen har desuden ikke en generel pligt til at besigtige en ejendom, da oplysninger om byggeriets størrelse og potentielle gener kan tilvejebringes via kortmateriale og luftfotos.

Saglige hensyn (God tro)

Klageren anførte, at ejeren ikke havde handlet i god tro. Planklagenævnet bemærkede, at kommunen skal foretage en konkret og individuel vurdering baseret på saglige hensyn. Hvis et byggeri er opført i strid med en lokalplan, skal der ske retlig eller fysisk lovliggørelse, og proportionalitetsprincippet indebærer en pligt til at vurdere retlig lovliggørelse først. I den forbindelse er ejerens gode tro relevant. Da byggeriet blev påbegyndt før klagen over byggetilladelsen, og de afgørende bygningsdele sandsynligvis var etableret, lagde nævnet til grund, at ejerne havde opført bebyggelsen i god tro. Kommunen var derfor berettiget til at lægge vægt på sagens forløb og ejerens tillid til den oprindelige byggetilladelse.

Afgørelse

Planklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over Syddjurs Kommunes afgørelse af 12. juli 2018 om lovliggørende dispensation fra lokalplan nr. 64 til det opførte sommerhus og udhus. Kommunens afgørelse er dermed gældende.

Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.

Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales ikke, jf. Bekendtgørelse om gebyr for indbringelse af klager for Planklagenævnet § 3.