Planklagenævnets afgørelse om lokalplanpligt vedrørende boligprojekt i Skagen

Frederikshavn Kommune meddelte den 12. juni 2017 dispensation fra lokalplan SKA.242.B, "Boligområde Vesterby, Skagen", til et projekt på ejendommen [adresse1]. Projektet omfattede indretning af syv boliger, delvis nedrivning af eksisterende bebyggelse, opførelse af nybyggeri samt ombygning og renovering af den resterende bebyggelse. Tre parter, herunder to lokale beboere og en forening, klagede over afgørelsen til Planklagenævnet. Klagerne anførte primært, at projektet var lokalplanpligtigt, at dispensationerne var i strid med lokalplanens principper, at begrundelsen var mangelfuld og usaglig, og at naboorienteringen var utilstrækkelig.

Ejendommen og lokalplanen

Ejendommen, kendt som "[ejendom1]", har et grundareal på 2.742 m² og består af et stuehus, en lade og en staldbygning, der danner et gårdspladsmiljø. Den ligger i Vesterby, Skagen, et område præget af ældre, bevaringsværdige huse. Alle ejendommens bygninger er registreret som bevaringsværdige med en værdi på 3-4.

Lokalplan SKA.242.B, vedtaget i 2010, har til formål at sikre områdets anvendelse til helårsboliger, beskytte kulturmiljøet, sikre æstetik og harmoni i bebyggelsen samt beskytte bevaringsværdige huse mod nedrivning eller ombygning uden tilladelse. Lokalplanen fastsætter blandt andet, at der kun må opføres ét beboelseshus pr. grund, at grundstørrelser skal være minimum 600 m² (fritliggende) eller 500 m² (dobbelthuse), at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 35 %, og at bebyggede arealer ikke må overstige 20 %.

Kommunens dispensationer og begrundelse

Kommunen gav dispensation fra seks bestemmelser i lokalplanen for at muliggøre projektet, som indebar:

• Indretning af syv boliger på ejendommen, med mulighed for udstykning til syv selvstændige grunde på 233-496 m².
• Nedrivning og genopførelse af staldbygningen med tre boliger.
• Opførelse af en ny bygning mod vest med to boliger.
• Renovering af den eksisterende lade på 118 m² til fælles udhuse.
• Anlæggelse af parkeringspladser og renovering af gårdspladsen som fælles opholdsareal.

Kommunen begrundede dispensationerne med, at projektet samlet set ville være til gavn for det bevaringsværdige kulturmiljø omkring [ejendom1], idet det fastholdt ejendommens særegne gårdmiljø. Kommunen vurderede, at projektet ikke ville skabe præcedens og ikke afveg væsentligt fra områdets øvrige bebyggelse, og at bygningernes forfald nødvendiggjorde ombygningen. Kommunen mente desuden, at projektet ikke krævede en ny lokalplan, da det understøttede lokalplanens hensigter.

Klager og bemærkninger

Klagerne fastholdt, at projektet var lokalplanpligtigt i henhold til Planloven § 13, stk. 2, da det udgjorde et større bygge- og anlægsarbejde, der ville medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø. De fremhævede, at nedrivningen af en stor del af den bevaringsværdige avlsbygning og opførelsen af nye rækkehuse ville stride mod lokalplanens formål om at fastholde Vesterbys unikke bymiljø. Klagerne påpegede også, at dispensationerne var i strid med lokalplanens principper, herunder bestemmelser om byggestil og opholdsarealer, og at kommunens begrundelse var utilstrækkelig. Derudover blev der klaget over mangelfuld naboorientering, idet væsentlige oplysninger om projektets omfang og dispensationer manglede i høringsmaterialet.

Ejendommens ejer anførte, at nedrivningen var nødvendig på grund af bygningernes dårlige stand, og at genopførelsen ville ske i samme mål og udtryk for at bevare gårdens og det omkringliggende kulturmiljøs karakter.

Planklagenævnet behandlede sagen og vurderede, at det var et retligt spørgsmål, om det ansøgte projekt var lokalplanpligtigt, om kommunen havde hjemmel til at dispensere, om forvaltningsretlige principper var overholdt, og om naboorienteringen var tilstrækkelig. Nævnet kunne dog ikke tage stilling til spørgsmålet om, hvorvidt boligerne ville blive anvendt som ferieboliger, da dette er omfattet af kommunens tilsynspligt i henhold til Planloven § 51, stk. 3.

Vurdering af lokalplanpligt

Et enstemmigt nævn fandt, at det ansøgte byggeprojekt havde en sådan udformning og karakter, at det medførte væsentlige ændringer i det bestående miljø, og dermed var lokalplanpligtigt i henhold til Planloven § 13, stk. 2. Nævnet lagde vægt på følgende:

• Omfang og karakter: Projektet indebar delvis nedrivning og genopførelse af en bevaringsværdig bygning (registreret med bevaringsværdi 3-4) til indretning af tre boliger, samt nyopførelse af en bygning med to boliger.
• Visuel og funktionel afvigelse: Projektet afveg visuelt og funktionelt fra den eksisterende bebyggelse, blandt andet ved at skabe en lukket konstruktion i stedet for den nuværende åbne, og ved opførelse af kviste i taget på den nye bygning.
• Betydelig fortætning: Ejendommen ville blive bebygget med fem nye boliger ud over de eksisterende to, hvilket medførte en betydelig fortætning af området.
• Særligt bymiljø: Ejendommen ligger i et lokalplanområde med et helt særligt bymiljø, præget af Skagens typiske ældre, bevaringsværdige huse. Ejendommen er en tidligere landbrugsgård og en markant bebyggelse med særlige kulturhistoriske interesser.

Nævnet konkluderede, at offentligheden burde have mulighed for at gøre synspunkter gældende i forbindelse med en lokalplanproces, da projektet ville medføre en så væsentlig ændring af det bestående miljø.

Afgørelse

Planklagenævnet ophævede enstemmigt Frederikshavn Kommunes afgørelse af 12. juni 2017 om dispensation til projektet på ejendommen [adresse1] og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen. Dette betyder, at kommunens afgørelse ikke længere er gældende. Nævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden for seks måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.