Planklagenævnets afgørelse om Bed & Breakfast og byplanvedtægt

Vejle Kommune traf den 25. april 2018 afgørelse om afslag på lovliggørende dispensation fra byplanvedtægt og påbud om at ophøre med at drive Bed & Breakfast på en ejendom beliggende på [adresse1]. Kommunen begrundede afslaget med manglende parkeringsmuligheder på egen grund og gener for naboer. Ejeren klagede over denne afgørelse og ansøgte samtidig igen om dispensation, idet der blev præciseret, at fremtidig drift ville ske uden parkering på eller uden for ejendommen, og at generne for naboerne var ophørt.

Ejendommen og byplanvedtægten

Ejendommen er omfattet af byplanvedtægt nr. 801, der udlægger området til åben og lav boligbebyggelse. Ifølge byplanvedtægtens § 2, stk. 6, er det tilladt at drive virksomhed i egen bolig, når den drives af beboeren, og ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, kvarterets præg af boligkvarter ikke brydes, eller virksomheden ikke fremkalder ulemper for de omboende eller fremkalder behov for parkeringsmuligheder, som ikke er til stede på ejendommen. Ejeren driver Bed & Breakfast med udlejning af to værelser med i alt ni sengepladser uden morgenmad eller ansatte.

Kommunens afgørelser

Kommunen modtog i september 2017 en klage over Bed & Breakfast-driften. Efter nabohøring, hvor fire ud af seks naboer følte sig generet af parkerede biler, varslede kommunen påbud. Klageren ansøgte om dispensation for parkeringsforholdene og foreslog en aftale om parkering på en anden ejendom. Kommunen afviste dette, da afstanden var for stor, og der ikke var tilstrækkelige parkeringspladser på egen grund. Kommunen vurderede, at der ikke kunne dispenseres fra anvendelsesbestemmelsen i byplanvedtægten vedrørende manglende parkeringspladser, jf. Planloven § 19, stk. 1.

Den 25. juni 2018 traf Vejle Kommune en ny afgørelse om afslag på lovliggørende dispensation, idet kommunen fastholdt, at de lejede parkeringspladser var for langt væk, og at virksomheden fremkaldte ulemper for de omboende på grund af manglende parkeringsmuligheder på egen grund.

Klagerens og kommunens bemærkninger

Klageren anførte, at aktiviteten ikke medførte ulemper for de omboende, da ejendommen ikke havde ændret karakter, der ikke skiltes, der ikke parkeredes på vejen, ejendommen bebos fast af klageren, og der ikke var ansat medhjælp. Klageren oplyste, at der var et parkeringsareal på 47,2 m² med plads til op til fire biler på egen grund, og at der var indgået aftale om leje af yderligere tre parkeringspladser. Klageren henviste til, at parkering ikke længere var et problem. Kommunen fastholdt, at der ikke var plads til flere parkeringspladser på grunden, og at naboerne følte sig generet af trafik og parkering på den smalle villavej.

Planklagenævnet ophævede Vejle Kommunes afgørelser af 25. april 2018 og 25. juni 2018, da det ansøgte om at drive Bed & Breakfast blev fundet umiddelbart tilladt efter planlovgivningen.

Planklagenævnets kompetence og prøvelse

Planklagenævnet har kompetence til at tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1. Nævnet vurderede, om kommunen havde hjemmel til at give afslag på dispensation og påbud.

Generelt om erhverv i egen bolig

Det følger af praksis, at erhverv i egen bolig ikke kan hindres i et boligområde, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens karakter af boligejendom og kvarterets præg af boligområde fastholdes. Dette gælder også for Bed & Breakfast. Sådanne erhverv anses for umiddelbart tilladt, jf. Planloven § 18, uanset hvad der fremgår af lokalplanen eller byplanvedtægten, og kræver derfor ikke dispensation. En lokalplan kan dog tillade erhverv i videre omfang.

Generelt om krav til parkering

En lokalplan kan stille krav om etablering af parkeringspladser på den enkelte ejendom. Der kan dog ikke efter planloven opstilles et krav om, at aktiviteten eller antallet af bilejere i et hus skal tilpasses antallet af parkeringspladser på ejendommen. Et stort parkeringsbehov kan eventuelt indikere, at en aktivitet ændrer ejendommens karakter af boligejendom, men dette skal overstige det almindelige parkeringsbehov for f.eks. en dagplejemor eller en ejendom med flere beboere/gæster.

Planklagenævnets konkrete vurdering

Planklagenævnet fandt, at klagerens drift af Bed & Breakfast fra egen bolig uden medhjælp er en virksomhed, der ikke kan forhindres i en lokalplan, medmindre ejendommens karakter af boligejendom og kvarterets præg af boligområde ikke fastholdes. Nævnet bemærkede, at byplanvedtægtens bestemmelse i § 2, stk. 6, om ulemper eller parkeringsbehov ikke i sig selv har virkning til at indskrænke retten til erhverv i egen bolig, men at et stort parkeringsbehov kan indgå i vurderingen af, om ejendommens karakter ændres.

Nævnet lagde vægt på, at udlejning af to værelser med ni sengepladser ikke kan medføre et parkeringsbehov udover, hvad der almindeligvis må forventes i et boligområde. Det forhold, at der angiveligt ikke er tilstrækkeligt med parkeringspladser på ejendommen, og at dette kan medføre parkering langs vejen, er ikke i sig selv tilstrækkeligt til at medføre, at kvarteret ændrer præg af boligområde. Planklagenævnet konkluderede derfor, at den beskrevne anvendelse af ejendommen til Bed & Breakfast er umiddelbart tilladt efter planlovgivningen.

Planklagenævnets afgørelse

Kommunen havde således ikke hjemmel i byplanvedtægten eller planloven til at give afslag på dispensation og påbud. Planklagenævnet ophævede derfor Vejle Kommunes afgørelser af 25. april 2018 og 25. juni 2018. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3.