Planklagenævnets afgørelse om arealoverførsel - fortolkning af lokalplanens bestemmelser om mindste grundstørrelse

Københavns Kommune afslog den 28. november 2017 en ansøgning om dispensation fra lokalplan nr. 333 vedrørende en arealoverførsel mellem ejendommene [matrikel1] og [matrikel2] på [vejnavn1]. Afgørelsen blev påklaget til Planklagenævnet af ejerne af de to ejendomme.

Ejendommene og lokalplanens bestemmelser

Sagen omhandler ejendommene [matrikel1] og [matrikel2], som er omfattet af lokalplan nr. 333, vedtaget i februar 2001. Lokalplanens formål er at bevare et attraktivt villakvarter med store boliger, høj arkitektonisk kvalitet og grønne omgivelser, herunder at opretholde områdets åbne, grønne karakter og relativt store grundstørrelser, jf. lokalplanens § 1.

Lokalplanens § 10 fastsætter, at der ikke må foretages udstykninger eller arealoverførsler, hvorved der vil fremkomme ejendomme med et grundareal mindre end 1.200 m².

Ansøgning og kommunens afslag

Ejerne af [matrikel1] og [matrikel2] ansøgte den 4. august 2017 om at overføre en del af [matrikel2] (delnr. 2 på 193 m², hvor et havehus er placeret) til [matrikel1]. Formålet var at sikre bevarelsen af havehuset ved et salg af [matrikel2]. Da ejendommene ikke grænser op til hinanden, ville arealoverførslen medføre, at delnr. 2 ville få et selvstændigt matrikelnummer, der dog ville blive samnoteret med [matrikel1]. Efter overførslen ville [matrikel1] og delnr. 2 udgøre ca. 3.244 m², og [matrikel2] ville være ca. 2.126 m².

Kommunen afslog ansøgningen med den begrundelse, at den ansøgte arealoverførsel ikke opfyldte kravet om mindste grundstørrelse i lokalplanens § 10, og at den desuden ikke var i overensstemmelse med lokalplanens formål om relativt store grundstørrelser. Kommunen lagde vægt på, at delnr. 2 ville få sit eget matrikelnummer og ikke have fysisk sammenhæng med [matrikel1]. Kommunen mente derfor, at arealet af delnr. 2 skulle vurderes selvstændigt i forhold til lokalplanens § 10, og at en parcel på 193 m² ikke opfyldte kravet om mindst 1.200 m².

Kommunen henviste til Bygningsreglement 1995 (BR95), kapitel 2.2.2, stk. 3, litra b, om beregning af grundstykkets areal, hvoraf det fremgår, at jordlodder uden sammenhæng med grundstykket ikke medregnes til grundstykkets areal, selvom de matrikulært har samme betegnelse.

Klagernes og kommunens bemærkninger

Klagerne anførte, at lokalplanens § 10 ikke gav grundlag for at nægte godkendelse med henvisning til, at delnr. 2 i sig selv ikke havde et areal på mindst 1.200 m². De argumenterede for, at begrebet "ejendom" i § 10 skulle forstås som en "samlet fast ejendom" i overensstemmelse med Udstykningsloven § 2, som var gældende ved lokalplanens vedtagelse. Da delnr. 2 ville blive samnoteret med [matrikel1], ville den samlede faste ejendom ([matrikel1] og delnr. 2) være ca. 3.244 m², og [matrikel2] ville være ca. 2.126 m². Begge ejendomme ville således være væsentligt større end minimumskravet på 1.200 m².

Klagerne bestred kommunens henvisning til BR95, idet de mente, at bygningsreglementets regler om opgørelse af grundstykkets areal til beregning af bebyggelsesprocenten ikke var relevante for fortolkningen af lokalplanens § 10, som alene vedrørte mindste grundareal. De fremhævede desuden, at arealoverførslen ikke ville medføre synlige fysiske ændringer eller ændre kvarterets præg, og at den ville bidrage til at bevare kvarterets arkitektoniske kvalitet.

Kommunen fastholdt sin fortolkning og begrundelse for afslaget, idet de mente, at en dispensation ikke var forenelig med lokalplanens intention om at opretholde de relativt store grundstørrelser i området, jf. lokalplanens § 1.

Planklagenævnet ophævede Københavns Kommunes afgørelse af 28. november 2017 om afslag på dispensation fra lokalplan nr. 333 og hjemviste sagen til fornyet behandling i kommunen.

Planklagenævnets kompetence og fortolkning af lokalplanen

Planklagenævnet har kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med kommunale afgørelser efter planloven, jf. Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet vurderede, om det ansøgte var umiddelbart tilladt efter lokalplanen, eller om det krævede dispensation.

Nævnet fastslog, at lokalplanbestemmelser skal være klart og præcist formuleret for at kunne håndhæves som bindende, jf. Planloven § 18. Lokalplanens § 10 fastsætter, at der ikke må fremkomme ejendomme med et grundareal mindre end 1.200 m². Da hverken planloven eller lokalplanen definerer begrebet "ejendom", henviste nævnet til Udstykningsloven § 2, stk. 1, som var gældende ved lokalplanens vedtagelse i 2001. Ifølge denne lov forstås en "samlet fast ejendom" som ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet.

Nævnet konstaterede, at arealet for delnr. 2 ville få et selvstændigt matrikelnummer, men ville blive samnoteret med [matrikel1]. Dette betyder, at de to matrikelnumre ville udgøre én samlet fast ejendom. Efter arealoverførslen ville den samlede ejendom ([matrikel1] og delnr. 2) være ca. 3.244 m², og [matrikel2] ville være ca. 2.126 m². Begge ejendomme ville således overholde lokalplanens minimumskrav på 1.200 m².

Irrelevans af bygningsreglementets regler

Planklagenævnet fandt, at kommunens henvisning til Bygningsreglement 1995 (BR95) om opgørelse af grundstykkets areal til beregning af bebyggelsesprocenten var irrelevant. Lokalplanens § 10 vedrører ikke bebyggelsesprocenten, men alene mindste grundareal ved arealoverførsel eller udstykning. Reglerne i BR95 om bortseelse fra ikke-sammenhængende jordlodder ved beregning af bebyggelsesprocenten kunne derfor ikke anvendes til at fortolke lokalplanens § 10.

Konklusion og hjemvisning

Nævnet konkluderede, at arealoverførslen var umiddelbart tilladt efter lokalplan nr. 333, § 10, og derfor ikke krævede dispensation fra denne bestemmelse. Planklagenævnet tog ikke stilling til, om arealoverførslen krævede dispensation fra andre bestemmelser i lokalplanen, eller om den var umiddelbart tilladt efter lokalplanen i øvrigt. Dette skal kommunen nu tage stilling til og træffe afgørelse om.

Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales.