Manglende indtægtsførelse af lejeindtægter - Landsskatterettens afgørelse om lejenedsættelser og dokumentationskrav

Sagen omhandler et selskabs skattepligtige indkomst for indkomståret 2016 (1. juli 2015 til 30. juni 2016), hvor Skattestyrelsen har forhøjet indkomsten med 104.671 kr. på grund af manglende indtægtsførelse af lejeindtægter fra fem forskellige lejere. Selskabet, der investerer i fast ejendom, havde indgået lejekontrakter, men havde i regnskabsåret indtægtsført lavere beløb end de kontraktmæssigt aftalte lejer.

Skattestyrelsen baserede sin afgørelse på retserhvervelsesprincippet, jf. Statsskatteloven § 4, stk. 1, hvorefter indtægter skal medregnes, når der er erhvervet endelig ret til dem, uanset betalingstidspunktet. Da lejekontrakterne angav højere lejer, og de fleste kontrakter krævede skriftlige ændringer for at være bindende, anså Skattestyrelsen de efterfølgende mundtlige aftaler og erklæringer for utilstrækkelige til at begrunde en lejenedsættelse. Skattestyrelsen henviste til, at en efterfølgende skriftlig aftale ikke kunne lægges til grund for nedsættelse af lejen, og fastholdt forhøjelsen.

Selskabet påstod, at forhøjelsen skulle nedsættes til 0 kr. og argumenterede for, at de lavere opkrævede lejer skyldtes midlertidige nedslag i en opstartsfase eller på grund af mangler ved lejemålene, hvilket var forretningsmæssigt begrundet. Selskabet mente, at fakturaerne dokumenterede de aftalte lejer, og at efterfølgende erklæringer bekræftede de mundtlige aftaler. Det blev fremhævet, at Skattestyrelsen ikke havde løftet bevisbyrden for udeholdte indtægter, og at der ikke var tale om interesseforbundne parter, hvorfor fiktive indtægter ikke skulle beskattes. Selskabet henviste desuden til principperne om afkald på indtægt før retserhvervelse og til SKM2009.270.BR, der omhandlede en sag, hvor en ændret lejekontrakt mellem uafhængige parter blev lagt til grund.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten behandlede sagen om selskabets lejeindtægter for indkomståret 2016. Retten henviste til Statsskatteloven § 4, hvorefter skattepligtig indkomst omfatter årsindtægter i penge eller pengeværdi, herunder lejeindtægter, jf. Statsskatteloven § 4, litra b. Indkomsten skal medregnes i det indkomstår, hvori der er erhvervet ret til den, og for lejeindtægter gælder dette for den periode, lejen betales for, jf. SKM2011.38.BR. Et efterfølgende afkald på en indtægt kan som udgangspunkt ikke tillægges skattemæssig betydning, hvis retten til indtægten allerede er erhvervet, jf. TfS1998.5.ØLR. Det afgørende var derfor, om lejenedsættelserne var aftalt forud for retserhvervelsestidspunktet.

Lejemål: [virksomhed1]

Skattestyrelsen havde forhøjet lejeindtægterne med 16.545 kr. Selskabet havde selvangivet 54.454,80 kr. Den oprindelige lejekontrakt fra 2014 fastsatte en årlig leje på 72.000 kr. ekskl. moms med årlig regulering. Kontrakten krævede skriftlige ændringer. Landsskatteretten fandt, at det ikke var godtgjort, at en lejenedsættelse var aftalt forud for retserhvervelsestidspunktet, da den fremlagte erklæring var dateret efter lejeperioden. Den samlede leje for indkomståret 2016 skulle ifølge kontrakten med regulering være 73.167,17 kr.

• Afgørelse: Den påklagede forhøjelse på 16.545 kr. blev ændret til 18.712 kr. (afrundet).

Lejemål: [virksomhed4]

Skattestyrelsen havde forhøjet lejeindtægterne med 36.000 kr. Selskabet havde selvangivet 52.000 kr. Den oprindelige lejekontrakt fra 2014 fastsatte en årlig leje på 88.000 kr. ekskl. moms med årlig regulering på minimum 2 %. Kontrakten krævede skriftlige ændringer. Landsskatteretten fandt, at det ikke var godtgjort, at en lejenedsættelse var aftalt forud for retserhvervelsestidspunktet, da den fremlagte erklæring var dateret efter lejeperioden. Retten bemærkede desuden, at der var selvangivet lejeindtægter i april 2016, hvilket indikerede, at lejeren ikke var lukket på dette tidspunkt. Den samlede leje for indkomståret 2016 skulle ifølge kontrakten med regulering være 89.760 kr.

• Afgørelse: Den påklagede forhøjelse på 36.000 kr. blev ændret til 37.760 kr.

Lejemål: [virksomhed2]

Skattestyrelsen havde forhøjet lejeindtægterne med 14.876 kr. Selskabet havde selvangivet 78.125 kr. Den oprindelige lejekontrakt fra 2006 fastsatte en årlig leje på 72.000 kr. med årlig regulering på minimum 2,5 %. Landsskatteretten fandt, at det ikke var godtgjort, at en lejenedsættelse var aftalt forud for retserhvervelsestidspunktet, da den fremlagte erklæring var dateret efter lejeperioden. Den samlede leje for indkomståret 2016 skulle ifølge kontrakten med regulering være 90.480,12 kr.

• Afgørelse: Den påklagede forhøjelse på 14.876 kr. blev ændret til 12.355 kr. (afrundet).

Lejemål: Frisørsalon

Skattestyrelsen havde forhøjet lejeindtægterne med 21.000 kr. Selskabet havde selvangivet 96.000 kr. Den oprindelige lejekontrakt fra 2014 fastsatte en årlig leje på 100.000 kr. ekskl. moms og krævede skriftlige ændringer. Landsskatteretten fandt, at det ikke var godtgjort, at en lejenedsættelse var aftalt forud for retserhvervelsestidspunktet, da kontrakten krævede skriftlige ændringer. De 8.500 kr. for ændringer i lejemålet blev anset for betalt før indkomstårets start.

• Afgørelse: Den påklagede forhøjelse på 21.000 kr. blev ændret til 4.000 kr.

Lejemål: [virksomhed6] festlokaler

Skattestyrelsen havde forhøjet lejeindtægterne med 5.000 kr. Selskabet havde selvangivet 320.000 kr. Den oprindelige lejekontrakt fra 2014 fastsatte en nedsat årlig leje på 300.000 kr. for perioden 1. februar 2015 til 31. januar 2016 og 360.000 kr. for perioden 1. februar 2016 til 31. januar 2017. Kontrakten krævede skriftlige ændringer. Landsskatteretten fandt, at det ikke var godtgjort, at en lejenedsættelse var aftalt forud for retserhvervelsestidspunktet, da den fremlagte erklæring var dateret efter lejeperioden.

• Afgørelse: Den påklagede forhøjelse på 5.000 kr. blev stadfæstet.

Lejemål: Ungdomslokale

Skattestyrelsen havde forhøjet lejeindtægterne med 11.250 kr. Selskabet havde selvangivet 48.750 kr. Den oprindelige lejekontrakt fra 2015 fastsatte en årlig leje på 72.000 kr. ekskl. moms, nedsat til 5.000 kr. pr. måned frem til 30. juni 2016. Kontrakten krævede skriftlige ændringer. Landsskatteretten fandt, at det ikke var godtgjort, at en lejenedsættelse var aftalt forud for retserhvervelsestidspunktet, da den fremlagte erklæring var dateret efter lejeperioden.

• Afgørelse: Den påklagede forhøjelse på 11.250 kr. blev stadfæstet.