Beskatning af objektiv udlejningsværdi ved vederlagsfri brugsret overtaget ved gave

Sagen omhandler SKATs forhøjelse af klagerens indkomst med 30.000 kr. i indkomståret 2016, som følge af vederlagsfri udlejning af en ejendom. Klageren erhvervede ejendommen som gave fra sin far den 1. juli 2016, med den betingelse at en tredjepart, der danner par med klagerens far, vederlagsfrit kunne bebo ejendommen. Klageren har ikke selv beboet ejendommen.

SKAT begrundede sin afgørelse med, at indtægter ved udlejning af fast ejendom er skattepligtige i henhold til Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b, og at vederlagsfri udlejning til nærtstående medfører beskatning af den objektive udlejningsværdi. SKAT henviste til Højesterets domme SKM2002.547.HR og SKM2009.27.HR som præcedens. SKAT fastsatte den skønsmæssige markedsleje til 5.000 kr. pr. måned, baseret på sammenlignelige lejemål i området, hvilket for de sidste seks måneder af 2016 udgjorde 30.000 kr.

Klagerens repræsentant påstod, at klageren ikke var skattepligtig af den anslåede indkomst. Argumentationen var, at klageren erhvervede ejendommen med en allerede eksisterende brugsret, og at klageren ikke selv havde truffet beslutning om at stille ejendommen til rådighed eller kunne ændre vilkårene for brugsretten. Det blev bestridt, at den berettigede var nærtstående til klageren i skattemæssig forstand, da brugsretten var etableret af den tidligere ejer.

Sammenligningsgrundlag for husleje

SKAT anvendte flere ejendomme som sammenligningsgrundlag for at fastsætte den objektive udlejningsværdi. Disse omfattede:

Derudover blev der indhentet statistik fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside (www.boligstat.dk), som viste gennemsnitlige kvadratmeterpriser for almene og private udlejningsboliger i [by1] Kommune og [ø2] Kommune i 2015, der understøttede SKATs skøn.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om forhøjelse af klagerens indkomst med 30.000 kr. for indkomståret 2016, svarende til den objektive udlejningsværdi af ejendommen. Retten lagde vægt på følgende:

Skattepligt af udlejningsindkomst

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b. Hvis en ejendom overlades vederlagsfrit eller til en væsentligt lavere husleje end markedslejen til en slægtning eller nærtstående, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Dette er i overensstemmelse med Højesterets dom af 29. oktober 2002, offentliggjort i SKM2002.547.HR.

Nærtstående forhold

Klageren modtog ejendommen som gave fra sin far den 1. juli 2016, med en betingelse om vederlagsfri brugsret for en tredjepart. Landsskatteretten fandt, at denne tredjepart var nærtstående til klageren. Dette blev begrundet med, at:

• Tredjeparten danner par med klagerens far.
• Klageren overtog ejendommen for at hjælpe parret.
• Der var ikke aftalt en udløbsdato for den vederlagsfri benyttelse.
• Klageren havde løbende udgifter til driften uden mulighed for selv at benytte eller udleje ejendommen.

Retten fastslog, at det forhold, at klageren ikke selv havde foretaget dispositionen med overladelsen af brugsretten, ikke kunne føre til et andet resultat, da klageren kunne have afstået fra at overtage ejendommen.

Fastsættelse af objektiv udlejningsværdi

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, som ejendommen skønsmæssigt kan indbringe ved udlejning til tredjemand, jf. Statsskatteloven § 4, litra b, og som lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Der blev henvist til Vestre Landsrets dom af 1. februar 2015, offentliggjort i SKM2005.112.VLR.

Ejendommen er beliggende i en reguleret kommune ([by1] Kommune), som er omfattet af boligreguleringsloven. Dog er ejendommen opført i 1999 og dermed omfattet af Lejeloven § 53, stk. 3, hvorefter parterne frit kan fastsætte lejeniveauet.

SKATs skøn over en årlig leje på 60.000 kr. (svarende til 732 kr. pr. m2 pr. år for ejendommens 81 m2 bebølsesareal) blev anset for at ligge inden for det spænd, som må antages at have været markedslejen i [by1] Kommune i 2016. Dette blev understøttet af sammenlignelige lejemål og huslejestatistik fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsens hjemmeside (www.boligstat.dk).

Landsskatteretten fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over den objektive udlejningsværdi, da der ikke forelå mere konkrete oplysninger om sammenlignelige lejemål i området.