Landsskatteretten: Forhøjelse af ejendomsavance ved salg af villalejligheder til hovedanpartshaver

Sagen omhandler et selskabs salg af to villalejligheder til sin hovedanpartshaver, hvor SKAT forhøjede selskabets skattepligtige indkomst med ejendomsavancer, da salgene blev anset for at være sket til underpris. Selskabet, [virksomhed2] ApS, der er sambeskattet med [virksomhed1] ApS, erhvervede begge ejendomme på tvangsauktion og solgte dem efterfølgende til hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle.

Ejendom 1: [adresse1]

Selskabet erhvervede villalejligheden [adresse1] i januar 2012 for 1.146.400 kr. og solgte den i november 2013 til hovedanpartshaveren for 1.450.000 kr. Hovedanpartshaveren solgte ejendommen videre til en uafhængig tredjemand i juli 2014 for 2.325.000 kr.

SKAT anså salget fra selskabet til hovedanpartshaveren for at være sket til underpris. Baseret på gennemsnitlige udbudspriser pr. kvm i området og afholdte forbedringsudgifter, skønnede SKAT handelsprisen til 1.600.000 kr. Dette medførte en forhøjelse af selskabets ejendomsavance med 150.000 kr. for indkomståret 2014. Differencen blev anset for maskeret udlodning til hovedanpartshaveren i henhold til Ligningsloven § 16 a, stk. 1.

Ejendom 2: [adresse2]

Selskabet erhvervede villalejligheden [adresse2] i april 2014 for 1.258.000 kr. og solgte den i juli 2014 til hovedanpartshaveren for 1.575.000 kr. Hovedanpartshaveren solgte ejendommen videre til en uafhængig tredjemand i februar 2015 for 2.585.000 kr.

SKAT fandt også dette salg til hovedanpartshaveren sket til underpris. Med henvisning til en ejendomsmæglervurdering på 1.700.000 kr. og en sammenligning med salgsprisen for [adresse1] (som blev solgt til tredjemand på samme dato), skønnede SKAT handelsprisen til 2.100.000 kr. Dette resulterede i en forhøjelse af selskabets ejendomsavance med 525.000 kr. for indkomståret 2015. Også her blev differencen anset for maskeret udlodning.

Selskabets argumentation

Selskabet fastholdt, at salgene var sket til handelsværdi på overdragelsestidspunkterne. For [adresse1] henviste selskabet til sin kostpris, offentlige ejendomsvurderinger og kvm-priser i området på salgstidspunktet. For [adresse2] accepterede selskabet en forhøjelse på 125.000 kr., hvilket ville bringe salgsprisen op til den af ejendomsmægleren vurderede pris på 1.700.000 kr., men afviste yderligere forhøjelse. Selskabet argumenterede, at man ikke kunne forudse den fremtidige prisstigning på boligmarkedet.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om forhøjelse af selskabets ejendomsavance for indkomstårene 2014 og 2015. Afgørelsen byggede på, at selskabets salg af villalejlighederne [adresse1] og [adresse2] til hovedanpartshaveren var sket til underpris i forhold til markedsprisen.

Landsskatteretten henviste til sin afgørelse for hovedanpartshaveren (sagsnr. [...]), hvor SKATs skøn over handelsprisen for ejendommene var stadfæstet. Da ejendommene var overdraget til henholdsvis 1.450.000 kr. og 1.575.000 kr., skulle selskabets ejendomsavance forhøjes med differencen på 150.000 kr. for indkomståret 2014 og 525.000 kr. for indkomståret 2015. Disse forhøjelser var i overensstemmelse med Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1 og Ligningsloven § 2, stk. 1, da salgene var mellem interesseforbundne parter. Underprisen blev anset for maskeret udlodning til hovedanpartshaveren i henhold til Ligningsloven § 16 a, stk. 1.