Overdragelse af ejendom fra selskab til hovedanpartshaver: Skattemæssige konsekvenser ved manglende forretningsmæssig begrundelse

Sagen omhandlede en anmodning om bindende svar fra [virksomhed1] ApS vedrørende overdragelse af en ejendom til selskabets hovedanpartshaver, [person1]. Spørgsmålet var, om ejendommen kunne overdrages til en af ejendomsmægler vurderet pris på 6.100.000 kr., og om denne pris kunne anses for markedsprisen.

Ejendommen blev købt af [virksomhed1] ApS den 5. april 2011 for 7.600.000 kr. og er efterfølgende blevet renoveret for 2.312.237 kr., hvilket bragte den samlede kostpris op på 9.912.237 kr. Ejendommen har hovedsageligt været benyttet som hovedanpartshaverens bolig, bortset fra et mindre kontorareal på ca. 12 m2. Den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 var 3.500.000 kr.

En ejendomsmægler, [virksomhed2] ApS, havde vurderet ejendommen til 6.100.000 kr. som en pris, den kunne handles til i fri handel mellem uafhængige parter inden for seks måneder. Klageren henviste til sammenlignelige salg i området:

SKAT besvarede spørgsmålet med ”Nej”. SKATs begrundelse var, at handel mellem interesseforbundne parter skal ske til markedspriser i henhold til Statsskatteloven §§ 4-6 og Ligningsloven § 2, stk. 1. SKAT anførte, at selskabets afholdelse af udgifter til erhvervelse og forbedring af ejendommen, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor ejendommen primært anvendes som hovedanpartshaverens bolig, udgjorde en maskeret udlodning i henhold til Ligningsloven § 16 A. SKAT henviste til retspraksis, herunder SKM2007.153.HR og SKM2010.124.ØLR, og konkluderede, at overdragelsen skulle ske til selskabets kostpris (anskaffelsespris plus forbedringsudgifter), da udgifterne var afholdt i hovedanpartshaverens private interesse og ikke i selskabets forretningsmæssige interesse.

Klageren fastholdt, at overdragelsen skulle ske til ejendommens nuværende handelsværdi, som vurderet af ejendomsmægleren til 6.100.000 kr., og ikke til selskabets kostpris. Klageren henviste til Den Juridiske Vejledning C.B.3.5.4.3, som angiver, at prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand ville betale, og at parterne kan henvende sig til skattemyndighederne for en udtalelse om handelsværdien, hvis den offentlige vurdering ikke er retvisende. Klageren henviste også til Landsskatterettens kendelse af 30. april 2012 (journalnr. 12-01027), som omhandlede en lignende sag om overdragelse af ejendom fra selskab til hovedanpartshaver.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at ejendommen ikke kunne overdrages til hovedanpartshaveren til den af ejendomsmægler vurderede pris på 6.100.000 kr. uden skattemæssige konsekvenser.

Retten lagde vægt på følgende:

• I henhold til Ligningsloven § 2 skal interesseforbundne parter anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte.
• Efter Ligningsloven § 16 A henregnes alt, hvad der udloddes til aktionærerne, som udbytte. Der foreligger udlodning, hvis et selskab afholder udgifter i en aktionærs interesse til opfyldelse af dennes private behov.
• Praksis, herunder SKM2007.153.HR og SKM2010.124.ØLR, fastslår, at der foreligger en udlodning, hvis et selskab opfører et hus til privat brug for en hovedaktionær under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, medmindre det godtgøres, at udgifterne er afholdt i selskabets interesse.

I den konkrete sag havde [virksomhed1] ApS erhvervet ejendommen for 7.600.000 kr. og efterfølgende forbedret den for 2.312.237 kr., hvilket gav en samlet kostpris på 9.912.237 kr. Den foreslåede overdragelsespris var 6.100.000 kr.

Landsskatteretten fandt, at de afholdte udgifter til erhvervelse og forbedring af ejendommen ikke kunne anses for afholdt i selskabets interesse, men derimod til opfyldelse af hovedanpartshaverens private behov. Dette blev begrundet med, at selskabets væsentligste aktivitet var investering i værdipapirer, at ejendommen var erhvervet med henblik på og faktisk anvendt som bolig for hovedanpartshaveren, og at selskabets forbedringsudgifter ikke havde ført til en tilsvarende forøgelse af ejendommens værdi.