Landsskatteretten godkender købsaftales fordeling af købesum ved ejendomshandel

Sagen omhandler klagerens skattepligtige ejendomsavance ved salg af en landbrugsejendom i 2014. SKAT havde forhøjet avancen ved at nedsætte salgssummen for stuehuset og forhøje salgssummen for jorden, idet de mente, at den aftalte fordeling i købsaftalen afveg væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering.

Klagerens repræsentant påstod, at parternes fordeling af overdragelsessummen skulle lægges til grund, da handlen var sket mellem uafhængige parter, og en tilsidesættelse af den aftalte fordeling kun kan ske, hvis den er "åbenbart forkert". Klageren henviste til forarbejderne til Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6, samt tidligere retspraksis, der understøtter dette princip.

SKATs argumentation

SKAT begrundede sin afgørelse med, at fordelingen af salgssummen i salgsaftalen afveg væsentligt fra fordelingen i den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012. SKAT anvendte en fordeling baseret på grundværdien og ejerboligfordelingen fra ejendomsvurderingen, hvor stuehuset udgjorde 39,67% af ejendomsværdien, mod de aftalte 63,97% i købsaftalen. SKAT Ejendom havde desuden udtalt, at den foreslåede fordeling ikke kunne godkendes og foreslog en alternativ fordeling, hvor stuehuset blev ansat til 1.255.000 kr. (53,4% af totalen).

Klagerens argumentation

Klageren anførte, at ejendommen var solgt i fri handel mellem uafhængige parter, og at en afvigelse på under 16,3% for stuehuset ikke kunne karakteriseres som "åbenbart forkert". Klageren fremhævede, at SKATs forhøjelse af jordens værdi med 37,9% var forkert, da SKAT Ejendom havde værdiansat jorden uden tilstrækkelig hensyntagen til jordens bonitet og driftsøkonomiske betragtninger. Det blev fremført, at jordstykkerne var små, adskilt af veje og åer, og derfor ikke egnede sig til overskudsgivende landbrug, hvilket påvirkede handelsværdien negativt. Ejendommen var primært solgt for sin herlighedsværdi og udsigt, hvilket naturligt relaterede den største del af værdien til stuehuset.

Syn og skøn

I forbindelse med klagesagsbehandlingen blev der afholdt syn og skøn. Skønsmanden vurderede, at stuehuset/boligen inkl. grundværdi udgjorde en kontantværdi på 1.500.000 kr. på købsaftaletidspunktet. Den erhvervsmæssige del af jorden/landbrugsjorden blev vurderet til 660.000 kr. inkl. betalingsrettigheder. Skønsmanden bekræftede, at jordens arrondering (små, adskilte lodder) og bonitet (englodder omfattet af Naturbeskyttelsesloven § 3 og grovsandet agerjord) påvirkede værdien negativt, og at den landbrugsmæssige værdi var nedprioriteret til fordel for en jagtmæssig/rekreativ værdi. Skønsmandens samlede vurdering af aktiverne stemte tæt overens med den aftalte fordeling i købsaftalen.

Landsskatteretten bemærker, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal medregnes i den skattepligtige indkomst i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven. Dog skal den del af fortjenesten, der vedrører stuehuset med tilhørende grund og have på en landbrugsejendom, ikke medregnes, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 9.

I henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6 skal sælger og køber foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger og ejerbolig. Både den samlede afståelsessum og fordelingen af aktiverne er underlagt told- og skatteforvaltningens prøvelse. Ved handler mellem uafhængige parter kan der dog alene ske korrektion, hvis den aftalte fordeling af overdragelsessummen er "åbenbart forkert".

Landsskatterettens vurdering af fordelingen

Ejendommen blev handlet den 2. juni 2014 mellem uafhængige parter til en kontant købesum på 2.350.000 kr. Købesummen var fordelt som følger:

Der blev afholdt syn og skøn af ejendommen den 2. september 2018. Skønsmanden værdiansatte aktiverne som følger:

Landsskatteretten bemærker, at stuehuset er ansat til samme beløb (1.500.000 kr.) både i købsaftalen og i syns- og skønserklæringen. For jordarealerne og betalingsrettighederne er der en lille difference mellem den aftalte værdi (645.000 kr. + 5.000 kr. = 650.000 kr.) og skønsmandens skøn (660.000 kr. inkl. betalingsrettigheder). Driftsbygningerne er aftalt til 200.000 kr. og skønnet til 190.000 kr.

Med så små differencer mellem den aftalte fordeling af overdragelsessummen og skønsmandens skøn over værdierne af de overdragne aktiver, finder Landsskatteretten, at der ikke er tale om en "åbenbart forkert" værdiansættelse af stuehuset, jordarealerne eller driftsbygningerne. Landsskatteretten finder derfor, at SKATs foretagne korrektion ikke er berettiget, og den af parterne aftalte fordeling skal lægges til grund ved beregningen af klagers ejendomsavance.

Anskaffelsessum og afskrivninger

SKAT har i sin afgørelse også ændret klagerens tab efter Afskrivningsloven § 21, hvilket klageren ikke har klaget over. Dette ændrede tab betyder, at anskaffelsessummen efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 3 skal reguleres. Klagerens repræsentant har ikke anført, på hvilken måde SKATs opgørelse af anskaffelsessummen er forkert. Som følge heraf finder Landsskatteretten, at der ikke er grundlag for at ændre anskaffelsessummen.

Det overlades hermed til Skattestyrelsen at foretage opgørelsen af ejendomsavancen efter Ejendomsavancebeskatningsloven i henhold til Landsskatterettens afgørelse om ændring af salgssummen.