Landsskatteretten stadfæster SKATs ændring af fordeling af salgssum mellem stuehus og jord

Sagen drejede sig om SKATs ændring af den i skødet angivne fordeling af salgssummen på stuehus og jord ved salg af en landbrugsejendom. Klageren og dennes tidligere ægtefælle solgte ejendommen for 3.676.820 kr. Den oprindelige fordeling i skødet ansatte stuehuset til 2.200.000 kr., hvilket ville medføre en skattefri avance i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1. SKAT nedsatte stuehusets værdi med 1.000.000 kr. til 1.200.000 kr. og forhøjede værdien af jorden tilsvarende, hvilket resulterede i en forhøjelse af ejendommens avance på 692.982 kr., beskattet som kapitalindkomst jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 6.

SKATs afgørelse var baseret på Afskrivningsloven § 45, stk. 2 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5, som giver skatteforvaltningen ret til at prøve parternes fordeling af salgssummen. SKATs vurderingsmyndighed havde besigtiget ejendommen og skønsmæssigt fordelt salgssummen, idet de fandt, at den aftalte fordeling ikke svarede til de faktiske værdier. Køberen havde oplyst, at fordelingen ikke var forhandlet, og at han primært var interesseret i jorden.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant nedlagde påstand om, at den aftalte fordeling af salgssummen skulle godkendes, og at ejendomsavancen dermed skulle beregnes til 0 kr. Repræsentanten argumenterede for, at køberen var indforstået med den i udbudsmaterialet fastsatte fordeling, og at manglende forhandling ikke nødvendigvis betød, at værdierne var forkert ansat. Det blev fremhævet, at køberen havde foretaget væsentlige ændringer på ejendommen (fældet træer og revet en ladebygning ned), hvilket ifølge repræsentanten havde betydning for stuehusets værdiansættelse, da ugenerthed var en vigtig faktor for købere af ejendomme i landområder tæt på byer. Repræsentanten henviste til en landsskatteretskendelse af LSR 20. juni 2012 ("[sag1]"), som de mente var direkte sammenlignelig, da SKATs opfattelse af stuehusværdien i begge sager udgjorde ca. 54 % af den aftalte handelspris. Det blev anført, at sagerne burde afgøres ens, da der i begge situationer var tale om handler mellem parter med konkret modstående interesser. Repræsentanten anførte desuden, at den lave hektarpris for jorden skyldtes, at arealerne skulle drænes. Subsidiært foreslog repræsentanten en alternativ fordeling af købesummen, der ville resultere i en avance på 110.010 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse.

Retten henviste til Afskrivningsloven § 45, stk. 2 og 3 samt Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5 og 6, som giver skatteforvaltningen hjemmel til at prøve og korrigere parternes fordeling af overdragelsessummen, selv ved handler mellem parter med modsatrettede interesser. Der blev henvist til SKM2009.610VL.

Landsskatteretten fandt, at køber og sælger i nærværende sag ikke havde konkret modstående interesser vedrørende selve fordelingen af overdragelsessummen. Klageren havde interesse i at henføre mest muligt til den skattefri bebølsesdel, mens fordelingen var uden betydning for køberen, da ejendommen ikke skulle anvendes til bebølse.

Retten var enig med skatteankenævnet i, at den aftalte fordeling af overdragelsessummen på stuehuset og jorden ikke svarede til handelsværdierne på overdragelsestidspunktet. Dette blev begrundet med:

• Ejendommen blev solgt med et samlet prisnedslag på 37 % i forhold til ejendomsmæglerens vurdering, hvilket gjorde det urealistisk at fastholde stuehusværdien højere end mæglervurderingen og alene lade hele nedslaget påvirke jordværdien.
• SKATs vurderingsmyndigheds besigtigelse, som fastsatte stuehusværdien til 1.200.000 kr. og jorden til 2.176.820 kr.

Med udgangspunkt i SKATs fastsatte fordeling afveg den aftalte fordeling på stuehuset og jorden med henholdsvis 83 % og -46 %. Disse afvigelser oversteg væsentligt et vejledende udgangspunkt omkring 20 % for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger, jf. SKM 2004.424 LSR. Derfor blev den aftalte fordeling vedrørende stuehuset og jorden anset for at være "åbenbart forkert".

SKAT havde således været berettiget til at ændre den mellem parterne aftalte fordeling. Landsskatteretten fandt i øvrigt ikke grundlag for at tilsidesætte de af SKAT fastsatte værdier på stuehus, jord m.v., hvorfor SKATs opfattelse blev tiltrådt.