Landsskatteretten: Skattepligt af fikseret lejeindtægt for ejendomsanpartsselskab

Ejendomsanpartsselskabet [virksomhed1] (selskabet), stiftet i 1955, ejer og driver en ejendom med seks lejligheder og fire garager, der primært tjener som bolig for selskabets anpartshavere. Anparterne er ikke frit omsættelige og giver ret til at bebo specifikke lejligheder. Selskabets vedtægter fastsætter, at indtægterne skal dække løbende driftsudgifter, afdrag på prioriteter og henlæggelser til istandsættelse. For indkomståret 2015 selvangav selskabet en samlet lejeindtægt på 168.600 kr.

SKAT anså selskabet for skattepligtigt af forskellen mellem den opkrævede leje og markedslejen, idet de mente, at udlejningen til anpartshaverne (interesseforbundne parter) skulle ske på markedsvilkår. SKAT skønnede den månedlige markedsleje til 5.000 kr. for de 82m2 lejligheder, 3.750 kr. for de 60m2 lejligheder og 300 kr. for garagerne, baseret på annoncerede lejepriser i [by1] midtby. Dette resulterede i en samlet årlig markedsleje på 344.400 kr. og en forhøjelse på 175.800 kr.

Syn og skøn

En syns- og skønsmand blev inddraget for at fastsætte den månedlige leje. Skønsmanden vurderede to typer leje:

• Omkostningsbestemt leje (baseret på vedtægterne):
  • For 2014/2015: 3.366,44 kr. pr. måned for 82m2 lejligheder og 2.463,25 kr. for 60m2 lejligheder. Garager: 75 kr. pr. måned.
  • For 2015/2016: 3.029,35 kr. pr. måned for 82m2 lejligheder og 2.216,60 kr. for 60m2 lejligheder. Garager: 75 kr. pr. måned.
• Markedsmæssig leje ("Det lejedes værdi" jf. Lejelovens § 47):
  • For begge perioder: 4.100 kr. pr. måned for 82m2 lejligheder og 3.000 kr. for 60m2 lejligheder. Garager: 225 kr. pr. måned.
  • Denne vurdering svarede til SKATs Ejendomsvurderingsafdelings skøn og en kvadratmeterpris på ca. 600 kr. pr. m2.

Parternes argumenter

SKATs argumenter:

• Selskabet er skattepligtigt efter Selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 1, og indtægter fra udlejning skal medregnes efter Statsskatteloven § 4, litra b.
• Udlejning til anpartshavere anses for udlejning til interesseforbundne parter, hvilket giver hjemmel til lejefiksering til markedslejen.
• Den opkrævede leje dækker kun selskabets udgifter og er væsentligt lavere end markedslejen.
• SKATs skøn var tilstrækkeligt begrundet, og selskabet havde mulighed for at bidrage med oplysninger.

Selskabets repræsentants argumenter:

• Ingen hjemmel til lejefiksering: Statsskatteloven § 4, litra b giver ikke hjemmel, da anpartshaverne ikke er "nærtstående" i skatteretlig forstand. Ingen anpartshaver ejer over 50% af kapitalen eller stemmerne, og der er ingen aftale om fælles bestemmende indflydelse jf. Ligningsloven § 2.
• Omfattet af ABFL: Selskabet er et boliganpartsselskab omfattet af Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, hvilket betyder, at lejeloven og boligreguleringsloven ikke finder anvendelse. Lejen er en "boligafgift" fastsat af generalforsamlingen for at dække omkostninger, ikke en markedsleje.
• Markedskonform leje: Den opkrævede leje er markedskonform, da den afspejler selskabets omkostningsniveau, hvilket er typisk for boligfællesskaber.
• Ugyldighed: SKATs afgørelse var ugyldig grundet mangelfuld begrundelse, da de ikke specificerede sammenligningsgrundlaget for deres skøn.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten behandlede først spørgsmålet om SKATs afgørelses gyldighed. Retten fandt, at SKATs begrundelse var tilstrækkelig og levede op til kravene i Forvaltningsloven § 22 og Forvaltningsloven § 24. Dette skyldtes, at SKAT havde henvist til relevante retsregler og oplysninger, og selskabet havde haft mulighed for at tilkendegive markedslejen forud for afgørelsen. Afgørelsen blev derfor anset for gyldig.

Materielt fandt Landsskatteretten, at der hverken i Ligningsloven § 2 eller Statsskatteloven § 4, litra b var grundlag for at beskatte selskabet og anpartshaverne af en fikseret leje svarende til forskellen mellem den betalte boligafgift og den leje, der ville være betalt efter lejelovgivningen for en lejlighed i en udlejningsejendom.

Landsskatteretten lagde til grund, at det pågældende anpartsselskab er omfattet af Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Som følge heraf finder hverken lejeloven eller lov om midlertidig regulering af boligforholdene anvendelse. Retten fastslog derfor, at man skatteretligt ikke kan kræve, at der betales en husleje bedømt efter disse regler. Der var ikke oplyst forhold, der kunne begrunde, at boligafgiften, bedømt for andelsboliger og andre boligfællesskaber, kunne anses for at være for lav, og at der var grundlag for at korrigere den.

Den pågældende forhøjelse blev herefter nedsat til 0 kr.