Beskatning af fikseret lejeindtægt for sommerbolig – Rådighed over ejendommen

Sagen omhandlede beskatning af en fikseret lejeindtægt for en sommerbolig, som et selskab ejede, og som SKAT anså for at have været stillet til rådighed for selskabets hovedanpartshaver i indkomstårene 2010-2014. Hovedanpartshaveren ejede 100 pct. af selskabet og var direktør.

Sommerboligen blev anskaffet i 1992 og udlejet frem til midten af 1990'erne, hvorefter den lå ubenyttet hen. Fra 2004 til 2006 boede hovedanpartshaveren selv i sommerboligen. Efter fraflytning i 2006 blev ejendommen sat til salg og forsøgt udlejet gennem bureauer, men med beskedent resultat. Hovedanpartshaveren udarbejdede interne fraskrivelseserklæringer over for selskabet i 2007 og 2009, hvor hun fraskrev sig brugsretten.

SKATs afgørelse byggede på, at sommerboligen var stillet til rådighed for hovedanpartshaveren i de perioder, hvor den ikke var udlejet til tredjemand. SKAT henviste til Ligningsloven § 16 A, stk. 5 og Statsskatteloven § 4, litra b sammenholdt med Ligningsloven § 2. Den fiktive lejeindtægt blev fastsat ud fra udlejningsbureauernes markedspriser. SKAT anførte, at det høje forbrug af el, vand og varme i sommerboligen, på trods af den begrænsede udlejning, indikerede, at ejendommen var bebølig og til rådighed for hovedanpartshaveren, uanset de interne fraskrivelseserklæringer. SKATs ændring af ansættelsen var omfattet af Skatteforvaltningsloven § 26, stk. 5.

Klageren nedlagde påstand om, at der ikke skulle ske beskatning af en fikseret lejeindtægt. Klageren anførte, at hverken hun selv, hendes samlever eller familie havde benyttet ejendommen i den omhandlede periode. Det blev fremhævet, at klageren bindende havde givet afkald på benyttelse over for selskabet, og at ejendommen var af en sådan art og i en sådan tilstand, at der ikke var interesse i egen benyttelse. Desuden var det for dyrt at opvarme huset i vinterhalvåret, og ejendommen havde været sat til salg siden 2006/07. Klageren mente også, at ejendommen ret beset var en helårsbolig og derfor ikke skulle bedømmes som en sædvanlig sommerbolig.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten bemærkede, at et selskab, der stiller en ejendom til rådighed for sin hovedanpartshaver, er skattepligtig af den objektive udlejningsværdi (markedslejen) i medfør af Statsskatteloven § 4, litra b, 1. pkt.. Det blev endvidere fremhævet, at Ligningsloven § 2, stk. 1 foreskriver, at interesseforbundne parter skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået mellem uafhængige parter. Da hovedanpartshaveren ejede 100 pct. af anpartskapitalen, fandt Ligningsloven § 2, stk. 1 og 2 anvendelse.

Retten fastslog, at det er rådigheden over ejendommen, der begrunder skattepligten, ikke den faktiske anvendelse, jf. SKM2009.558.H. Afgørelsen af, om en ejendom er stillet til rådighed, beror på en samlet konkret vurdering.

Landsskatteretten fandt, at:

• Selskabet ikke primært drev virksomhed med udlejning af sommerhuse, og sommerboligen udgjorde derfor ikke et driftsaktiv i de omhandlede indkomstår. Dette var i overensstemmelse med SKM2011.262.VLR, hvor en hovedaktionær blev anset for at have rådighed over et sommerhus, da selskabet ikke drev virksomhed med udlejning eller salg af sommerhuse, og hovedaktionæren var den eneste, der havde benyttelsesretten i perioder, hvor huset ikke var udlejet.
• De interne fraskrivelseserklæringer fra hovedanpartshaveren til selskabet (fra 2007 og 2009) ikke kunne tillægges afgørende vægt, da rådigheden ikke var afskåret over for sommerhusudlejningsselskaberne. Hovedanpartshaveren havde således ikke effektivt afskåret sig rådigheden over sommerboligen.
• Det ikke var dokumenteret eller tilstrækkeligt sandsynliggjort, at sommerboligen var ubebølig i den omhandlede periode, da skimmelsvamp først blev konstateret i 2016.
• Erklæringsskemaet til Naturstyrelsen fra november 2011, hvoraf fremgik, at selskabets ejer ikke havde benyttet ejendommen, ikke medførte, at hovedanpartshaveren havde fraskrevet sig råderetten.
• Forbruget af el, vand og varme tilsagde en større anvendelse af sommerboligen end udlejningen viste, hvilket understøttede, at ejendommen var til rådighed.

Landsskatteretten konkluderede, at sommerboligen havde været stillet til rådighed for selskabets hovedanpartshaver i de perioder, hvor den ikke var udlejet til tredjemand. Det forhold, at sommerboligen ikke kunne sælges eller udlejes i tilstrækkeligt omfang, ændrede ikke herpå. SKATs skøn over den fiktive lejeindtægt, baseret på udlejningsbureauets priser, blev fundet velbegrundet.

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse.