Landsskatteretten annullerer SKATs forhøjelse af skattepligtig indkomst ved udlejning af andelsbolig grundet manglende partshøring

Sagen omhandlede en klagers udlejning af en andelsbolig til sin søn i indkomstårene 2013-2015. Klageren havde selvangivet et resultat på 0 kr. ved at modregne den modtagne husleje (svarende til boligafgiften) med boligafgiften. Han havde desuden forsøgt at anvende kapitalafkastordningen i virksomhedsskatteordningen med et fradrag på 3.000 kr. årligt.

SKAT ændrede klagerens skattepligtige indkomst ved at flytte udlejningsresultatet fra virksomhedsindkomst til kapitalindkomst, idet udlejning af en andelsbolig sidestilles med fremleje af en lejlighed og ikke anses for selvstændig virksomhed, jf. Personskatteloven § 1 og SKM2012.701.SR. Som følge heraf blev brugen af kapitalafkastordningen, jf. Virksomhedsskatteloven § 1, stk. 1, ikke godkendt, og det årlige fradrag på 3.000 kr. blev nægtet.

SKAT forhøjede desuden klagerens indkomst ved skønsmæssigt at fastsætte den objektive udlejningsværdi (markedslejen) til 6.500 kr. månedligt, da udlejning til nærtstående skal beskattes af markedslejen, jf. Statsskatteloven § 4, litra b. SKAT baserede sit skøn på sammenlignelige lejligheder fundet på en boligportal i [by1].

SKATs beregning af overskud

Klageren nedlagde påstand om, at SKATs afgørelse vedrørende forhøjelsen af den skattepligtige indkomst på baggrund af den objektive udlejningsværdi skulle anses for ugyldig. Subsidiært ønskede han den objektive udlejningsværdi nedsat til 3.725 kr. Klageren argumenterede for, at SKATs afgørelse var ugyldig på grund af manglende partshøring, da de oplysninger, der lå til grund for skønnet over markedslejen (sammenligningslejemål fra boligportalen), ikke var præsenteret i agterskrivelsen, jf. Forvaltningsloven § 19. Han anførte desuden, at en boligportal ikke er et retvisende sammenligningsgrundlag, og at huslejenævnspraksis for tilsvarende lejligheder i [by1] viste et væsentligt lavere lejeniveau, typisk 800-900 kr. pr. m² årligt, hvilket svarede til den leje, han allerede opkrævede (813 kr. pr. m² årligt).

Klagerens eksempler fra huslejenævnsafgørelser (priser pr. m² årligt)

Klageren påpegede, at den af SKAT skønnede markedsleje på 6.500 kr. pr. måned svarede til 1.418 kr. pr. m² årligt, hvilket var væsentligt højere end huslejenævnspraksis.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten henviste til den dagældende Skatteforvaltningsloven § 19, stk. 1 og 2 og Skatteforvaltningsloven § 20, stk. 1 og 2, som fastsætter krav til sagsfremstilling og partshøring ved ændring af skatteansættelsen. Det blev fremhævet, at hvis told- og skatteforvaltningen ikke vil følge sin agterskrivelse, f.eks. på grund af nye væsentlige oplysninger eller en ændret retlig vurdering, skal en ny agterskrivelse udsendes, og der skal foretages en fornyet høring.

Landsskatteretten bemærkede, at SKATs begrundelse i den endelige afgørelse adskilte sig væsentligt fra begrundelsen i agterskrivelsen. Specifikt indeholdt agterskrivelsen ikke oplysninger om:

• At ændringen af klagerens skattepligtige indkomst skyldtes en skønsmæssig fastsættelse af den objektive udlejningsværdi.
• De indhentede lejemål fra boligannoncer, som dannede grundlag for fastsættelsen af den objektive udlejningsværdi og dermed forhøjelsen af den skattepligtige indkomst.

Klageren havde således ikke haft mulighed for at kommentere på den fulde begrundelse, der lå til grund for SKATs forhøjelse af den skattepligtige indkomst vedrørende udlejningsoverskuddet. Landsskatteretten fandt, at SKATs begrundelse for afgørelsen på dette punkt afveg i en sådan grad fra agterskrivelsen, at der burde have været udsendt en ny agterskrivelse.

Da partshøring er en garantiforskrift, er en manglende opfyldelse heraf som udgangspunkt væsentlig. Landsskatteretten foretog en konkret væsentlighedsvurdering og konkluderede, at på grund af usikkerheden i fastsættelsen af skønnet over den objektive udlejningsværdi, kunne det ikke udelukkes, at en korrekt overholdelse af formalia – herunder fremsendelse af en ny agterskrivelse, der gav klageren mulighed for at fremlægge sine bemærkninger og de af ham fremskaffede afgørelser vedrørende lejeniveauet – ville have ført til et andet materielt resultat.

Landsskatteretten fandt herefter, at den del af SKATs afgørelse, der vedrørte forhøjelsen af klagerens skattepligtige indkomst som følge af SKATs ansættelse af den objektive udlejningsværdi, var behæftet med en så væsentlig formalitetsmangel, at afgørelsen på dette punkt måtte anses for ugyldig.

Klagerens principale påstand blev taget til følge, og denne del af SKATs afgørelse blev annulleret, hvorefter ansættelsen på det omhandlede punkt blev nedsat til det af klageren selvangivne.