Ingen objektiv udlejningsværdi ved boligfællesskab – Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse

Sagen omhandler en klager, der blev beskattet af en objektiv udlejningsværdi på 48.000 kr. årligt for indkomstårene 2012, 2013 og 2014. SKATs afgørelse skyldtes, at klageren vederlagsfrit havde stillet et værelse i sin ejendom til rådighed for sin svoger og dennes familie. SKAT anså værelset for en selvstændig lejlighed på ca. 60 m2 med tekøkken og bad, og fastsatte den objektive udlejningsværdi skønsmæssigt til 4.000 kr. pr. måned ekskl. forbrug, jf. Statsskatteloven § 4, stk. 1, litra b og Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6.

Klageren gjorde gældende, at der var tale om et boligfællesskab/familiekollektiv, og at ejendommen ikke var indrettet som to selvstændige boliger. Klageren forklarede, at hans svoger og svigerinde boede i et værelse, der tidligere havde fungeret som kontor, og at de delte fælles indgang, bad- og køkkenfaciliteter med resten af husstanden. De bidrog til forbrugsudgifter og deltog i den daglige husholdning, herunder fælles måltider. Klageren henviste til tidligere retspraksis, herunder TfS 1994.849 LSR og SKM 2014.567 BR, der understøtter, at der ikke skal fikseres en lejeindtægt ved etablering af et boligfællesskab i en ejendom, der ikke er indrettet som to selvstændige boliger.

SKAT fastholdt sin afgørelse og henviste til, at de fremlagte lejekontrakter for sammenlignelige lejligheder lå tæt på den ansatte markedsleje, og at en efterfølgende lejekontrakt for det omstridte værelse ikke var indgået på markedsvilkår. Skattestyrelsen tilsluttede sig dog senere Skatteankestyrelsens forslag om, at der ikke kunne fastsættes en objektiv udlejningsværdi, da ejendommen ikke kunne betragtes som to selvstændige boliger, og der bestod et boligfællesskab, der udgjorde én husstand, jf. TfS 1999,732.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse og fastsatte den objektive udlejningsværdi til 0 kr. for indkomstårene 2012, 2013 og 2014. Afgørelsen blev truffet på baggrund af følgende:

• Ejendommens indretning: Det blev fastslået, at værelset, som klagerens svoger og svigerinde boede i, var en fuldt integreret del af klagerens øvrige ejendom. Ejendommen kunne ikke betragtes som to selvstændige boliger. Der blev lagt vægt på, at ejendommen var vurderet som et enfamiliehus med én bebølseslejlighed, og at der ikke var oplysninger, der begrundede en afvigelse fra denne vurdering.
• Boligfællesskab: Landsskatteretten fandt, at der i de påklagede indkomstår bestod et boligfællesskab, der udgjorde én husstand. Dette blev understøttet af klagerens forklaring om, at svogeren og svigerinden betalte for forbrug og bidrog til den fælles husholdning. Der blev henvist til Landsskatterettens afgørelse af 22. juni 1999, offentliggjort i TfS 1999, 732, hvor et lignende boligfællesskab medførte, at der ikke skulle fastsættes en objektiv udlejningsværdi.

Landsskatteretten konkluderede, at der under disse omstændigheder ikke kunne fastsættes en objektiv udlejningsværdi for den del af ejendommen, der blev anvendt af klagerens svoger og svigerinde, selvom indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige jf. Statsskatteloven § 4, litra b.