Udlejer mister krav på efterbetaling af varmeregnskab grundet overskredet indbringelsesfrist

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og en lejer vedrørende et varmeregnskab for perioden 1. januar til 31. december 2022. Lejemålet, et fritliggende enfamiliehus opført i 1907, har et samlet boligareal på 331 m2, hvoraf lejemålets bruttoetageareal udgør 166 m2. Udlejer leverer varme og varmt vand til lejemålet i henhold til lejekontrakten.

Udlejers og lejers argumenter

Udlejer fremsendte varmeregnskabet, dateret 21. februar 2023, til lejer via e-mail den 17. marts 2023. Lejer gjorde indsigelse mod regnskabet den 3. april 2023, idet lejer anførte, at fordelingen af varmeudgifterne var forkert, da den var baseret på m2 i stedet for reelt forbrug målt på forbrugsmålere. Lejer betalte samtidig et anslået beløb på 15.000 kr. som dækning for eget forbrug.

Udlejer fastholdt regnskabet den 25. april 2023. Efter yderligere korrespondance, hvor lejer den 2. juni 2023 fastholdt, at regnskabet var ugyldigt, og udlejer den 5. juni 2023 opfordrede lejer til at indbringe sagen for Huslejenævnet, oplyste lejer den 12. juni 2023, at det var udlejers pligt at indbringe sagen, og at udlejer havde mistet sit krav, da sagen ikke var indbragt.

Udlejer indbragte herefter sagen for Huslejenævnet den 13. juni 2023. Udlejer argumenterede for, at lejers indsigelse ikke var tilstrækkeligt konkretiseret i henhold til Lejeloven § 77, og at udlejer derfor havde været imødekommende ved at vente med at indbringe sagen, da udlejer troede, der var enighed, indtil lejers mail af 2. juni 2023.

Lejer fastholdt, at indsigelsen af 3. april 2023 var tilstrækkelig konkret, da den specifikt anfægtede fordelingen af udgifter efter m2 frem for målt forbrug. Lejer gjorde gældende, at udlejer havde overskredet fristen i Lejeloven § 77 for at indbringe sagen for nævnet efter lejers indsigelse, og at udlejer derfor havde mistet sit krav.

Huslejenævnet afgjorde, at udlejer havde mistet sit krav på efterbetaling i henhold til varmeregnskabet for 2022, da sagen blev indbragt for nævnet efter udløbet af indbringelsesfristen. Lejer fik fuldt medhold i sagen.

Nævnets begrundelse

• Nævnet fandt, at varmeregnskabet formelt var aflagt i overensstemmelse med Lejeloven § 73 og inden for fristen i Lejeloven § 75, uanset om det blev anset for fremsendt den 21. februar eller 17. marts 2023.
• Lejers indsigelse af 3. april 2023 blev anset for at opfylde indholdskravet i Lejeloven § 77, 3. pkt., da den konkretiserede, at regnskabet ikke kunne godkendes på grund af fordeling efter m2 i stedet for forbrugsmålere. Indsigelsen blev også sendt rettidigt inden for den 6-ugers frist i Lejeloven § 77.
• Udlejer var efter modtagelsen af lejers rettidige og konkrete indsigelse forpligtet til at indbringe sagen for nævnet senest 6 uger efter lejers indsigelsesfrists udløb, jf. Lejeloven § 77, 4. pkt. Da lejers indsigelse blev sendt den 3. april 2023, udløb udlejers frist for indbringelse af sagen for nævnet senest 6 uger efter den 3. april 2023 plus 6 uger, hvilket var før den 13. juni 2023, hvor udlejer indbragte sagen.
• Konsekvensen af udlejers overskridelse af indbringelsesfristen er, at udlejer har mistet sit efterbetalingskrav i henhold til Lejeloven § 77, 4. pkt. Eventuelt allerede betalt efterbetalingskrav skal tilbagebetales til lejer.
• Nævnet tog ikke materiel stilling til varmeregnskabets indhold, herunder fordelingen efter m2, da sagen blev afgjort på baggrund af den overskredne frist.

Tillægsgebyr og indberetning

Da lejer fik fuldt medhold, blev udlejer pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.597 kr. til Huslejenævnet, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2. Nævnet bemærkede desuden, at manglende tilbagebetaling af for meget opkrævet leje kan føre til indberetning til Grundejernes Investeringsfond i henhold til Lov om boligforhold § 22.