Huslejenævnet reducerer udlejers fraflytningskrav betydeligt grundet manglende bevis for misligholdelse i B-ordning

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og en fraflyttet lejer vedrørende udlejers krav om betaling for istandsættelse af lejemålet efter fraflytning. Udlejer fremsatte et krav på kr. 83.990,01 for udbedring af skader og mangler, som udlejer mente skyldtes lejers misligholdelse.

Udlejers krav og lejers indsigelser

Udlejers krav omfattede udgifter til:

• Elektrikerarbejde, herunder el-tjek, udskiftning af HPFI-relæ, opmærkning af tavle, udbedring af ødelagte stik og manglende afdækninger til lampeudtag.
• Malerarbejde, der dækkede fodpaneler, dørkarme, dørplader, altandøre, vinduer, radiatorer og to inderdøre.
• Udbedring af skader i køkkenet, specifikt et ødelagt håndtag og en slidt bund i et køkkenskab.

Lejer bestred kravet, idet lejer mente, at de påståede skader enten var almindelig slid og ælde eller ikke kunne tilskrives lejer. Lejemålet var omfattet af B-ordningen, hvilket betyder, at lejer som udgangspunkt kun hæfter for misligholdelse og ikke for almindelig slid og ælde.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet undersøgte udlejers dokumentation, herunder fraflytningsrapporten, elektriker- og malerregninger samt billeddokumentation. Nævnet vurderede, om de enkelte poster på regningerne kunne henføres til misligholdelse fra lejers side, eller om de faldt ind under almindelig slid og ælde, som lejer ikke hæfter for i en B-ordning. Der blev lagt vægt på, at bevisbyrden for misligholdelse påhviler udlejer, og at misligholdelse skal opgøres efter almindelige erstatningsretlige principper, jf. Almenlejeloven § 25, stk. 4.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at udlejers krav mod lejer skulle reduceres markant fra kr. 83.990,01 til kr. 15.067,43. Afgørelsen var delt, idet nævnet fandt, at en del af udlejers krav var berettiget som følge af lejers misligholdelse, mens en stor del blev afvist som værende almindelig slid og ælde, som lejer ikke hæfter for i et lejemål under B-ordningen.

Nævnets begrundelse for afgørelsen

• Fraflytningssyn: Nævnet anerkendte, at fraflytningssynet var afholdt korrekt i henhold til gældende regler.
• Almenlejeloven § 25, stk. 4: Nævnet fastslog, at lejemålet var omfattet af B-ordningen, hvorfor lejer alene hæfter for misligholdelse, jf. Almenlejeloven § 25, stk. 4. Bevisbyrden for misligholdelse påhviler udlejer.
• Elektrikerregning: Nævnet afviste udgifter til el-tjek, udskiftning af HPFI-relæ og opmærkning af tavle, da disse ikke var relateret til fraflytningsrapporten. Derimod blev udgifter til ødelagte stik og manglende afdækninger til lampeudtag godkendt som misligholdelse. Nævnet godkendte skønsmæssigt 1/3 af elektrikerregningen, svarende til kr. 1.506,60.
• Malerregning: Udgifter til dørplader, altandøre, vinduer og radiatorer blev afvist, da udlejer ikke havde løftet bevisbyrden for misligholdelse frem for almindelig slid og ælde. For fodpaneler og dørkarme blev 50% af udgiften godkendt skønsmæssigt (kr. 3.796,88) grundet delvis misligholdelse og den lange boperiode. Udgifterne til de to inderdøre (kr. 7.763,95) blev fuldt ud godkendt som misligholdelse.
• Køkken: Nævnet fandt ikke generelt, at der var udvist misligholdelse i køkkenet, men godkendte skønsmæssigt kr. 2.000 for et ødelagt håndtag og en slidt bund i et køkkenskab, da dette blev anset for misligholdelse.

Samlet set blev udlejers krav reduceret betydeligt, da en stor del af de krævede istandsættelsesudgifter blev vurderet at skyldes almindelig slid og ælde, som lejer ikke hæfter for.