Landsskatteretten afviste brug af lav offentlig ejendomsvurdering ved værdiansættelse af anparter

Sagen omhandlede værdiansættelsen af anparter i [virksomhed2] ApS i forbindelse med et generationsskifte. [person1]s selskab, [virksomhed1] ApS, skulle sælge sin ejerandel på 33,33 % til et selskab ejet af hans søn, [person2]. Parterne ønskede et bindende svar på, om overdragelsen kunne ske for 1 kr. uden skattemæssige konsekvenser.

Værdiansættelsen på 1 kr. var baseret på SKATs hjælperegel for unoterede anparter. I beregningen havde parterne erstattet ejendommens bogførte værdi på ca. 15,8 mio. kr. med den offentlige ejendomsvurdering på 8,15 mio. kr., hvilket resulterede i en negativ korrigeret egenkapital.

Parternes beregning af værdi

SKAT afviste værdiansættelsen. SKAT anførte, at overdragelsen var en kontrolleret transaktion omfattet af Ligningsloven § 2, og at hjælpereglen er vejledende og kan fraviges. SKAT argumenterede for, at ejendommens reelle værdi måtte være højere end den offentlige vurdering, da selskabet havde udloddet udbytte, hvilket ifølge Selskabsloven § 180, stk. 2 forudsætter tilstrækkelige frie reserver. En så markant nedskrivning af ejendommens værdi ville have medført en negativ egenkapital, hvilket ville gøre udbytteudlodningen ulovlig.

Klageren fastholdt, at hjælpereglen ubetinget foreskriver, at den offentlige ejendomsvurdering skal anvendes, og at SKAT ikke kunne inddrage selskabsretlige regler i en skatteretlig værdiansættelse.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse. Retten fastslog, at overdragelsen skulle ske til handelsværdien i henhold til Ligningsloven § 2.

Retten anerkendte, at udgangspunktet for værdiansættelsen er hjælpereglen i TSS-cirkulære 2000-09, som foreskriver, at fast ejendom skal erstattes med den seneste offentlige vurdering. Retten understregede dog, at hjælpereglen er vejledende og kan fraviges, når resultatet ikke giver et egnet udtryk for den reelle handelsværdi.

Landsskatteretten fandt, at der var tilstrækkeligt grundlag for at fravige den offentlige ejendomsvurdering i dette tilfælde. Begrundelsen var baseret på følgende forhold:

• Ejendommen blev erhvervet af selskabet i 2009 for ca. 18 mio. kr.
• Selskabet havde stillet sikkerhed (pant) i ejendommen over for tredjemand for gæld på over 15,7 mio. kr.
• Den offentlige vurdering på 8,15 mio. kr. stod i stærk kontrast til både anskaffelsessummen og den stillede sikkerhed.

På baggrund af disse oplysninger konkluderede Landsskatteretten, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Derfor kunne den af klageren beregnede negative værdi af selskabet ikke accepteres. SKAT havde derfor med rette besvaret anmodningen om bindende svar med "Nej".