Armslængdevurdering af leje og ejendomshandler mellem selskab og hovedanpartshaver

Sagen omhandlede tre separate transaktioner mellem et selskab og dets hovedanpartshaver, som SKAT havde korrigeret med henvisning til armslængdeprincippet i Ligningsloven § 2, stk. 1.

Korrektion af lejeindtægt

Selskabet udlejede en ejendom til sin hovedanpartshaver for 8.000 kr. om måneden. SKAT vurderede, at markedslejen var væsentligt højere og fastsatte den skønsmæssigt til 20.000 kr. om måneden (17.000 kr. i leje og 3.000 kr. i forbrug). Selskabets argument om, at det selv benyttede en tredjedel af ejendommen erhvervsmæssigt, blev afvist, da hovedanpartshaveren havde den fulde rådighed. Selskabets lejeindtægt blev forhøjet for årene 2009-2012.

Korrektion af salgssum ved salg af ejendom

Selskabet havde opført ejendommen for ca. 4,3 mio. kr. og solgte den efterfølgende til hovedanpartshaveren for 2,85 mio. kr., hvilket svarede til den offentlige vurdering og en mæglervurdering. SKAT forhøjede selskabets salgssum til kostprisen på 4,3 mio. kr. Begrundelsen var, at byggeriet var sket i hovedanpartshaverens personlige interesse, og differencen mellem kostpris og salgspris blev anset for en skattepligtig udlodning, jf. Ligningsloven § 16a.

Korrektion af købesum ved køb af ejendom

Selskabet købte en ejerlejlighed af hovedanpartshaveren for 2.400.000 kr. SKAT nedsatte selskabets købesum, idet SKAT formentlig anså ejendommen for at være udlejet på overdragelsestidspunktet og derfor skulle værdiansættes lavere. Klageren argumenterede for, at lejligheden var "fri" på overdragelsestidspunktet, og at prisen derfor var korrekt.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten traf en todelt afgørelse i sagen om transaktioner mellem selskabet og dets hovedanpartshaver.

Lejeindtægt og salgssum ([adresse1])

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelser vedrørende både forhøjelsen af lejeindtægten og salgssummen for ejendommen på [adresse1].

• Lejeindtægt: Retten henviste til en samtidig afgørelse for hovedanpartshaveren, hvor det blev fastslået, at han havde haft fuld rådighed over hele ejendommen. Derfor skulle selskabet korrekt beskattes af markedslejen for hele ejendommen i henhold til Ligningsloven § 2 og Statsskatteloven § 4.

• Salgssum: Retten fandt, at selskabets afholdelse af udgifter til opførelse af huset primært var i hovedanpartshaverens interesse og ikke i selskabets. For at undgå en skjult udlodning, skulle salgsprisen fastsættes til selskabets kostpris, når denne oversteg markedsværdien. Denne praksis er i overensstemmelse med Højesterets dom SKM2007.153.HR. Selskabets salgssum blev derfor forhøjet til kostprisen.

Købesum for ejendom ([adresse2])

Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse vedrørende selskabets køb af lejligheden på [adresse2].

• Købesum: Retten fandt, at den administrative praksis for værdiansættelse af udlejede ejerlejligheder ikke skulle anvendes, da det blev anset for godtgjort, at lejligheden ikke var udlejet på overdragelsestidspunktet. Derfor blev selskabets købesum fastsat til den aftalte pris på 2.400.000 kr., og SKATs nedsættelse blev annulleret.