Bindende svar om overdragelse af ejendom mellem interesseforbundne parter – armslængdeprincippet

Sagen omhandler et bindende svar vedrørende overdragelse af en ejendom fra en privatperson til dennes helejede anpartsselskab. Spørgsmålet var, om SKAT kunne acceptere en overdragelsespris på 1.395.000 kr. for ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. SKAT besvarede spørgsmålet med et 'nej' og fastsatte den acceptable pris til 1.000.000 kr.

Baggrund

Klageren, [person1], ønskede at overdrage sin ejendom til sit selskab, [virksomhed1] ApS, for 1.395.000 kr. Klageren argumenterede for, at denne pris var markedsprisen, baseret på en lokal ejendomsmæglers vurdering og prisen for en naboejendom, der blev handlet i januar 2013 for 1.400.000 kr. Ejendommen er et byhus på 68 m2, opført i 1942, med en grund på 502 m2. Den er renoveret med nyt køkken og bad.

SKATs vurdering

SKAT anmodede Ejendomsvurderingen om en udtalelse om ejendommens handelsværdi. Efter en besigtigelse og analyse af markedet skønnede Ejendomsvurderingen, at den kontante handelsværdi udgjorde 1.000.000 kr. Begrundelsen inkluderede:

• Den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2013 var 710.000 kr.
• Et tidligere nedslag på 250.000 kr. i vurderingen (fra 2007) var ikke længere aktuelt grundet renoveringer.
• Ejendommen havde været udbudt til salg for 1.395.000 kr. med en liggetid på 790 dage, hvilket indikerede, at den ikke kunne sælges til den pris.
• Sammenligning med to solgte naboejendomme ([adresse4] for 1.130.000 kr. i 2012 og [adresse2] for 1.400.000 kr. i 2013), hvoraf de solgte ejendomme fremstod bedre vedligeholdt.
• Gennemsnitlig udbudspris i området på 14.500 kr. pr. m2, hvilket for den aktuelle ejendom ville give en handelspris på ca. 986.000 kr.

Klagerens indsigelser

Klageren indsendte bemærkninger til SKATs udkast, hvor det blev anført, at den lange liggetid skyldtes, at mægleren havde nedprioriteret salget. Klageren oplyste også om et konkret købstilbud på 1.225.000 kr. i august 2014, som blev afvist. Ejendomsmægleren forventede at kunne sælge ejendommen for ca. 1.250.000 kr. inden for 3-6 måneder. Klageren fremhævede også ejendommens bedre beliggenhed sammenlignet med [adresse4], tilstedeværelsen af anneks og carport, samt at tag og vinduer var i god stand trods udseende. Klageren mente, at SKAT burde acceptere en værdi på minimum 1.300.000 kr., og i klagen blev der nedlagt påstand om en pris på 1.250.000 kr.

Ejendomsvurderingen fastholdt sin skønnede handelsværdi på 1.000.000 kr. efter at have genovervejet sagen og de nye oplysninger.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om værdiansættelsen af ejendommen.

Retten lagde til grund, at transaktionen mellem [person1] og [virksomhed1] ApS var en kontrolleret transaktion mellem interesseforbundne parter. I henhold til Ligningsloven § 2, stk. 1 skal priser og vilkår i sådanne transaktioner fastsættes i overensstemmelse med armslængdeprincippet, dvs. som om transaktionen var indgået mellem uafhængige parter.

Værdiansættelsesprincipper

Landsskatteretten henviste til Den Juridiske Vejledning 2014-2 afsnit C.B.3.5.4.3, som angiver følgende retningslinjer for værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, når overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982:

• Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand ville betale for ejendommen.
• Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.
• Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Det blev yderligere fremhævet, at skattemyndighederne ikke er bundet af den offentlige ejendomsvurdering, hvis den ikke retvisende afspejler ejendommens handelsværdi på salgstidspunktet.

Rettens vurdering

Den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2013 var 710.000 kr. SKAT havde i forbindelse med anmodningen om bindende svar indhentet en udtalelse fra SKAT Ejendom, som skønnede handelsværdien til 1.000.000 kr. SKAT Ejendom havde i sin vurdering taget højde for klagerens anførte ejendomsmæglervurdering og det konkrete købstilbud på 1.225.000 kr.

Landsskatteretten fandt det ikke godtgjort på baggrund af det anførte, at handelsværdien udgjorde en højere værdi end de 1.000.000 kr., som SKAT Ejendom havde fastsat. Derfor stadfæstede Landsskatteretten SKATs afgørelse.