Klage over manglende registrering af rådskader i etagebjælker i en tilstandsrapport

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport for en ejendom bestående af en beboelsesbygning fra 1890 og en staldbygning fra 1912. Klager anførte, at rapporten var mangelfuld, da den ikke registrerede skader på bjælker i etageadskillelsen i staldbygningen (bygning B). Klager fremlagde et prisoverslag på 200.000 kr. for udbedring.

Den bygningssagkyndige medgav, at nedbrudt træ i to bjælkeender burde have været registreret, men mente overordnet, at rapporten var retvisende for en ældre staldbygning, hvor angreb af borebiller er forventeligt. Den sagkyndige vurderede ikke, at der var visuel fare for brud.

Skønsmandens undersøgelse af etageadskillelsen

En skønsmand konstaterede ved besigtigelse omfattende skader på de otte etagebjælker i staldbygningen, som nu anvendes til værksted og opbevaring. Skaderne var synlige og omfattede:

• Bjælke 2, 5 og 6: Bjælkeender mod vest var rådnet bort, og der var udført midlertidige reparationer i form af ophængning i tagspær eller forstærkning.
• Bjælke 3 og 8: Rådskader og bløde bjælkeender ved vederlag i facademuren.
• Generelt: Moderat angreb af borebiller i de fleste bjælker samt højt fugtindhold i flere bjælker nær facademuren mod vest.

Skønsmanden konkluderede, at alle disse forhold var synlige og tilgængelige for den bygningssagkyndige under den oprindelige besigtigelse.

Vurdering af tagkonstruktionen

Skønsmanden bemærkede desuden, at stråtaget var åbenlyst forkert karakteriseret i tilstandsrapporten. Det var registreret med K1 og K2, men burde have været karakteriseret som K3, da det var nedslidt med risiko for fugtindtrængning. Det blev vurderet, at det nedslidte tag sandsynligvis var årsagen til fugtpåvirkningen af bjælkerne.

Skønsmanden vurderede, at den bygningssagkyndige havde begået fejl og forsømmelser ved ikke at registrere de synlige skader i tilstandsrapporten. Rådskaderne i bjælkerne 2, 6 og 8 burde have været registreret og karakteriseret med minimum K2, da der var risiko for, at bygningsdelen kunne svigte inden for en overskuelig tid. Ligeledes burde angrebene af borebiller have været registreret med karakteren K1 med en note om bekæmpelse.

Overslag over udbedringsudgifter

Skønsmanden udarbejdede et skøn over de samlede udbedringsomkostninger, inklusive moms.