Maskeret udlodning og genvundne afskrivninger ved salg af sommerhus og ejerlejligheder

Sagen drejede sig om to separate ejendomstransaktioner mellem en hovedanpartshaver og dennes selskab, hvor Landsskatteretten skulle tage stilling til fastsættelse af overdragelsessummer og opgørelse af genvundne afskrivninger.

Ejendommen [adresse1] (sommerhus)

Klageren solgte i august 2011 et sommerhus til sit selskab for 1.125.000 kr. SKAT fastsatte overdragelsessummen til 910.000 kr., svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering, og opgjorde en maskeret udlodning på 215.000 kr. i henhold til Ligningsloven § 16 A, stk. 1 og Ligningsloven § 2. SKATs beregning af den maskerede udlodning var som følger:

Klageren gjorde gældende, at den aftalte salgspris på 1.125.000 kr. var udtryk for ejendommens reelle markedsværdi. Dette blev begrundet med betydelige forbedringsudgifter (218.033 kr.) afholdt efter købet i 2004, ejendommens attraktive beliggenhed, og en uvildig ejendomsmæglervurdering fra 2014, der fastsatte kontantprisen til 1.075.000 kr. Klageren anførte, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende, da den ikke inkluderede forbedringerne.

Ejendommene [adresse2] (ejerlejligheder)

Klageren solgte i oktober 2012 to ejerlejligheder til sit selskab for i alt 4.300.000 kr. SKAT forhøjede klagerens indkomst med 250.357 kr. som genvundne afskrivninger i henhold til Afskrivningsloven § 21. SKATs forhøjelse skyldtes en omfordeling af købesummen mellem bygning og grund, da SKAT ikke accepterede, at grundværdien var fastsat til 0 kr. i skødet. SKATs beregning af genvundne afskrivninger var som følger:

Klageren anførte, at den oprindelige fordeling af købesummen ved erhvervelsen i 2006, hvor 5.000.000 kr. blev henført til bygninger og 0 kr. til grund, var bindende, da den var sket mellem uafhængige parter. Det blev fremhævet, at der kun var tale om en sokkelgrund, og at SKAT ikke havde anfægtet afskrivningsgrundlaget tidligere. Klageren henviste til Afskrivningsloven § 45, stk. 2.

Landsskatterettens afgørelse

Ejendommen [adresse1] (sommerhus)

Landsskatteretten fandt, at overdragelsessummen for sommerhuset skulle fastsættes i overensstemmelse med armslængdeprincippet, jf. Ligningsloven § 2, stk. 2. Selvom den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kan anvendes, er ligningsmyndighederne ikke bundet heraf, hvis den ikke giver et retvisende billede af ejendommens handelsværdi. Henset til de afholdte renoveringsudgifter, ejendommens attraktive beliggenhed og de generelle handelspriser i området, fandt Retten det godtgjort, at den aftalte salgspris på 1.125.000 kr. var udtryk for ejendommens handelsværdi. Dette medførte en nedsættelse af den maskerede udlodning med 215.000 kr.

Ejendommene [adresse2] (ejerlejligheder)

Vedrørende salget af ejerlejlighederne bemærkede Landsskatteretten, at Afskrivningsloven § 45, stk. 2 foreskriver, at sælger og køber skal foretage en fordeling af den samlede salgssum på de overdragne aktiver. Denne fordeling er dog undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 3.

Retten fastslog, at ejeren af en ejerlejlighed har ejendomsret til grunden efter et fordelingstal, og at disse rettigheder ikke kan adskilles fra ejendomsretten til lejligheden, jf. Ejerlejlighedsloven § 2, stk. 1 og Ejerlejlighedsloven § 2, stk. 3. Dette betyder, at en afhændelse af en ejerlejlighed altid vil omfatte en andel af grunden, selvom der kun er tale om en sokkelgrund.

Opgørelsen af genvundne afskrivninger skal ske efter Afskrivningsloven § 21, stk. 1 og Afskrivningsloven § 21, stk. 2 i salgsåret. Opgørelsen skal foretages med de faktiske afskrivninger og med korrektion for grundens værdi, da opgørelsen kun vedrører den afskrivningsberettigede del af ejendommen. SKATs opgørelse af genvundne afskrivninger var i overensstemmelse med disse regler, og da beregningen ikke var anfægtet af klageren, stadfæstede Retten SKATs forhøjelse af den skattepligtige indkomst med 250.357 kr.