Klage over manglende anmærkninger om fodblik og ventilation i tilstandsrapport

Overslag over udbedringsomkostninger

Skønsmanden anslog de samlede omkostninger for udbedring til:

Skønsmanden vurderede, at der ikke var tale om forbedringer ved udbedringerne.

Nævnet fandt, at den bygningssagkyndige havde handlet delvist ansvarspådragende.

Manglende anmærkning om fodblik

Nævnet lagde vægt på skønsmandens vurdering af, at den manglende fodblik ved tagfoden burde have været nævnt i tilstandsrapporten som en note. Selvom der ikke var konstateret skader eller en nærliggende risiko herfor, er det en afvigelse fra almindelig praksis, som en køber bør oplyses om. Ved ikke at anføre dette har den bygningssagkyndige begået en fejl.

Afstandslister og ventilation

Nævnet fulgte skønsmandens konklusioner vedrørende de øvrige klagepunkter.

• De manglende afstandslister blev anset for en skjult fejl, som den bygningssagkyndige ikke var forpligtet til at opdage, da det ville kræve indgreb som at løfte tagsten.
• Vedrørende ventilationen kunne det ikke fastslås, hvordan forholdene var på tidspunktet for den oprindelige besigtigelse, da der efterfølgende var blevet efterisoleret. Derfor kunne den bygningssagkyndige ikke holdes ansvarlig for dette punkt.

Nævnet fandt derfor, at den bygningssagkyndige havde begået en fejl ved ikke at notere den manglende fodblik, men blev frifundet for de øvrige klagepunkter.

Kort efter indflytning i november 2020 konstaterede klageren vanddryp ved Velux-vinduerne på 1. sal. En bygningssagkyndig konkluderede, at problemet skyldtes utilstrækkelig udluftning på loftet, for tæt isolering op mod undertaget og kondens. Klageren anmeldte skaden til sin ejerskifteforsikring og husforsikring. Ejerskifteforsikringen afviste dækning, men efter klage betalte de for en yderligere undersøgelse af en anden ingeniørfirma, som bekræftede de oprindelige fund.

Klageren klagede også til Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige over den bygningssagkyndige, der udarbejdede tilstandsrapporten. Nævnet gav klageren medhold og pålagde den bygningssagkyndige at betale erstatning. Klageren rådførte sig herefter med en advokat, som forelagde Disciplinær- og Klagenævnets afgørelse for ejerskifteforsikringen, der dog fastholdt deres afvisning.

Klageren ønsker konkret betaling for udbedring af skaderne, herunder rens af tagrum og spær for svamp, udbedring af råd og svamp, udskiftning af undertag og isolering, sikring af ventilation, udskiftning af Velux-vinduer og udbedring af følgeskader fra vandindtrængning. Klageren ønsker også dækning af udgifter til rådgivere (advokat og bygningssagkyndige), jf. Forsikringsaftaleloven § 32, stk. 3.

Forsikringsselskabets afvisning

Domus Forsikring A/S har afvist dækning med henvisning til, at der hverken er konstateret alvorlige skader i form af råd eller lignende, og at kondens i tagrum er almindeligt forekommende i vintermånederne. Selskabet anfører, at klageren har bevisbyrden for, at der er tale om en dækningsberettiget skade. De mener ikke, at den måde tagrummet er isoleret på, nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Selskabet fastholder, at det anmeldte forhold ikke udgjorde en skade i ejerskifteforsikringens forstand på overtagelsestidspunktet, jf. vilkårenes pkt. 4A og B. Vedrørende undertaget anfører selskabet, at det har udlevet sin levetid, og at dette ikke udgør en nærliggende risiko for skade, jf. vilkårenes pkt. 4B og 5I, som udelukker dækning af forhold, der alene består i udløb af konstruktioners eller materialers sædvanlige levetid.

Rådgiverrapporter og bygningssagkyndiges vurderinger

Tilstandsrapporten af 28/7 2020 angav undertagets restlevetid til højest 5 år og karakteriserede undertaget som K1 (mindre alvorlige skader). En rapport fra ingeniørfirma 1 af 18/2 2021 konkluderede, at undertaget var udtjent (restlevetid 0) og at der var sket en fejlkonstruktion i forbindelse med efterisolering af tagetagen, hvilket har bremset tagkonstruktionens naturlige ventilation. Denne rapport påviste også skimmelvækst og vanddryp. En rapport fra ingeniørfirma 2 af 10/9 2021, indhentet af selskabet, konstaterede omfattende nedbrydninger i undertaget i skunkrummet, som vurderes at være udlagt ved byggeriets opførelse og have udlevet sin levetid. Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige fandt i deres afgørelse af 25/4 2022, at den bygningssagkyndige burde have anført den mangelfulde ventilation og misfarvning af undertag og spær i tilstandsrapporten, og at lægten ikke havde skabt den fornødne ventilation langs skråvæggene. De fandt den bygningssagkyndige erstatningsansvarlig og fastsatte erstatningen til 88.000 kr. med fradrag for forbedringer.

Klagers replik og yderligere argumenter

Klageren har i sin replik af 18/2 2024 bestridt selskabets påstand om, at huset står som oprindeligt, og at der ikke er konstateret alvorlige skader. Klageren henviste til, at rådgivere og skønsmanden alle har konstateret skader som skimmelsvamp, indtrængende vand og manglende ventilation. Klageren argumenterede, at den manglende ventilation ikke var beskrevet i tilstandsrapporten, og at forholdet derfor er dækningsberettiget, da det er "klart forkert beskrevet" i henhold til Bekendtgørelse om ejerskifteforsikring bilag 1, litra 6. Klageren fastholdt, at husets værdi og brugbarhed er væsentligt nedsat grundet skaderne og den nærliggende risiko for yderligere skader. Klageren påpegede, at skønsmanden stod alene med sin vurdering af årsagen til vanddryp ved ovenlysvinduerne, og at andre rådgivere konkluderede, at manglende ventilation var årsagen.