Klage over karaktergivning i tilstandsrapport vedrørende skader på sokkel, tag og kælder

Fugtskader i kælder og defekt radiator

Der blev fundet fugtskader med afskallet puds på kældervægge ud for udvendige trapper. Skønsmanden mente, at dette skyldtes vandindsivning gennem murværket og ikke kun generel grundfugt, som anført i rapporten.

En radiator på badeværelset var tidligere blevet utæt og var nødtørftigt repareret. Tilstandsrapporten nævnte dette som K1, men skønsmanden påpegede risikoen for en ny lækage.

Skønsmanden konkluderede, at den bygningssagkyndiges tilstandsrapport på flere punkter var mangelfuld og havde tildelt for lave karakterer i forhold til skadernes art og omfang.

Skærpede vurderinger af skader

• Sokkel og terræn: Forholdene burde have været beskrevet og tildelt karakteren K2, da de udgjorde et svigt i bygningens fugtsikring.
• Indgangstrappe: De samlede skader, herunder den rustne drager, burde have medført en K2-karakter i stedet for den mildere K1.
• Terrassemur: De unævnte skader på mur og dæk burde have været angivet som K2 på grund af svigt i funktionen.
• Tagrender: Tilstanden blev vurderet til at være en K2, da tagrendernes funktion ville svigte inden for kort tid, modsat rapportens K1.
• Tagrygning: På grund af den potentielle risiko for skader på den lukkede og utilgængelige tagkonstruktion, burde tilstanden have været vurderet til K3 i stedet for K1.
• Fugt i kælder: De specifikke fugtskader fra vandindsivning skulle have været vurderet som K2, frem for den generelle K1-bemærkning om grundfugt.
• Radiator: Den nødtørftige reparation indebar en risiko for fremtidige skader og burde have været vurderet som K2.

Sagens omstændigheder:

• Ejendommen er opført i 1997, og klageren overtog den 1. december 2010 på baggrund af en tilstandsrapport fra 2010.
• Tilstandsrapporten beskrev mindre afskalninger på tagstenene (K1) og revnedannelser i rygningskittet, men anførte, at der ikke var utætheder.
• I januar 2015 konstaterede klageren vandindtrængning, og en tømrer bemærkede mere omfattende skader på taget.
• En skønserklæring fra 2016 konkluderede, at den bygningssagkyndige burde have givet taget karakteren K3 i stedet for K1.
• Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Bygningssagkyndige afviste klagen over den bygningssagkyndige på grund af passivitet fra klagerens side.

Parternes påstande og argumenter:

• Klageren krævede, at selskabet anerkendte dækning for skaden på taget og dækkede udgifterne til klagen over den bygningssagkyndige.
• Klageren anførte, at forældelsesfristen først skulle regnes fra det tidspunkt, hvor han indså, at tilstandsrapporten var forkert, og at forældelsen var afbrudt ved selskabets anerkendelse af skaden samt ved indbringelsen for Disciplinær- og Klagenævnet.
• Selskabet afviste dækning med henvisning til, at forholdet var korrekt beskrevet i tilstandsrapporten, og at klagerens krav var forældet. Selskabet anførte, at klageren havde haft kendskab til problemerne siden overtagelsen af ejendommen i 2010.
• Selskabet henviste til, at klageren over for Disciplinær- og Klagenævnet havde tilkendegivet, at det havde regnet ind siden 2010, og at han havde konstateret skjolder på loftet.
• Selskabet gjorde gældende, at klageren ikke havde opfyldt sin tabsbegrænsningspligt ved først at anmelde forholdet 5 år efter overtagelsen.