Fikseret lejeindtægt af sommerhus ejet af holdingselskab - rådighed for hovedanpartshavere

Sagen omhandlede et selskabs skattepligt af en fikseret lejeindtægt fra et sommerhus, som SKAT anså for at have været til rådighed for selskabets hovedanpartshavere i indkomstårene 2010-2012. Selskabet, der primært investerede i værdipapirer og ejendomme, havde købt sommerhuset i oktober 2010 med henblik på modernisering og videresalg. Selskabet bestred, at sommerhuset havde været anvendt privat eller udlejet, og argumenterede for, at der ikke var hjemmel i skattelovgivningen til at fiksere en lejeindtægt i selskabet, da der ikke forelå en kontrolleret transaktion i form af en lejeaftale.

SKAT havde oprindeligt fastsat den fikserede lejeindtægt til 8 % af ejendomsvurderingen, baseret på en formodning om rådighed og manglende dokumentation for objektiv udlejningsværdi. SKAT henviste til Ligningsloven § 2 og praksis om rådighedsbeskatning, herunder forbrug af el og vand som indikation på benyttelse. SKAT anså den fikserede lejeindtægt som maskeret udbytte til hovedanpartshaverne, da de ikke modtog løn fra selskabet og derfor ikke blev anset for ansatte.

Selskabets repræsentant fastholdt, at sommerhuset var et omsætningsaktiv erhvervet i selskabets interesse, og at der ikke var grundlag for rådighedsbeskatning. Subsidiært argumenterede repræsentanten for, at hvis der skulle ske beskatning, skulle værdien af fri sommerbolig nedsættes med den fikserede lejeindtægt, eller at selskabet skulle have fradrag for beløbet som lønudgift, da hovedanpartshaverne var ansatte direktører. Mest subsidiært anmodede selskabet om syn og skøn til fastsættelse af markedslejen, da SKATs 8%-regel blev anset for forældet og urimelig. En syns- og skønsrapport blev efterfølgende udarbejdet, som vurderede lavere lejeniveauer end SKATs oprindelige skøn.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at hovedanpartshaverne havde privat rådighed over sommerhuset. Dette blev begrundet med, at det ikke var selskabets formål at købe og sælge huse efter renovering, og at købet af sommerhuset ikke var dokumenteret at være sket i selskabets interesse. Retten lagde vægt på, at hovedanpartshaverne havde bestemmende indflydelse over selskabets dispositioner, og at forbruget af el og vand ikke modbeviste rådigheden, da det er rådigheden og ikke den faktiske anvendelse, der er skattepligtig. En erklæring til Naturstyrelsen om ikke-erhvervsmæssigt formål kunne heller ikke ændre dette, jf. SKM2008.295.BR.

På baggrund af hovedanpartshavernes rådighed og manglende betaling herfor, skulle selskabet beskattes af en fikseret lejeindtægt i henhold til Statsskatteloven § 4. Forholdet for selskabet var omfattet af Ligningsloven § 2, som kræver, at transaktioner mellem interesseforbundne parter sker på markedsvilkår. Derfor skulle selskabet beskattes af en fikseret lejeindtægt svarende til, hvad der kunne opnås ved udlejning til en uafhængig tredjemand, jf. SKM2009.93.ØLR.

En syns- og skønsrapport af 11. oktober 2017 fastsatte lejeniveauet for sommerhuset. Rapporten vurderede, at udlejning først var mulig fra 15. september 2011 på grund af montering af køkken og indkøb af møbler. Landsskatteretten fandt dog ikke godtgjort, at huset ikke kunne anvendes eller udlejes før denne dato. Under hensyntagen til husets stand ved køb og rapportens generelt lave lejevurdering, fastsatte Landsskatteretten selskabets lejeindtægt i overensstemmelse med syns- og skønsrapportens laveste vurderede leje, jf. SKM2003.588.ØLR.

De fikserede lejeindtægter blev fastsat til:

Beskatningen af hovedanpartshaverne blev anset for udbytte og ikke løn. Dette skyldtes, at hovedanpartshaverne ikke havde modtaget løn fra selskabet og ikke havde selvangivet værdien af det frie gode, hvorfor de ikke blev anset for ansatte i selskabet. Derfor var der ikke fradrag som driftsudgift i selskabet, da der var tale om maskeret udlodning, jf. TfS 2006.948. Landsskatteretten kunne ikke tage stilling til betalingskorrektion efter Ligningsloven § 2, stk. 5, da dette ikke var en del af SKATs afgørelse. Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse i overensstemmelse hermed.