Opsigelse af lejemål ikke rimelig - Udlejers kendskab til lejeforhold og lejers økonomiske forhold afgørende

Sagen omhandlede en udlejers opsigelse af et lejemål vedrørende et enfamiliehus på Bornholm, som lejeren havde beboet i en årrække. Udlejeren havde købt ejendommen med henblik på selv at bebo den, men lejeren gjorde indsigelse mod opsigelsen og påstod frifindelse.

Sagens Baggrund

Lejeren havde siden december 2015 lejet et enfamiliehus på Adresse 1, 3700 Rønne, hvor hun boede med sin mindreårige søn. Lejen var i marts 2020 blevet forhøjet til 5.400 kr. grundet forbedringer på ejendommen. Udlejeren erhvervede ejendommen den 1. maj 2021 og opsagde lejemålet den 10. maj 2021 med 1 års varsel til ophør den 1. juni 2022 i medfør af Lejeloven § 83, stk. 1, litra a. Lejeren gjorde indsigelse mod opsigelsen den 7. juni 2021.

Udlejers Påstande og Begrundelser

Udlejeren påstod, at opsigelsen var lovlig og rimelig. Hun forklarede, at hun købte ejendommen som førstegangskøber med et akut boligbehov, da hun selv var opsagt fra sit tidligere lejemål og ønskede at undgå lignende situationer. Hun fremhævede, at ejendomsmarkedet på Bornholm var begrænset, og at hun havde stærke personlige og familiære bånd til kvarteret, herunder behovet for at hjælpe sin syge søster og veninder, der boede tæt på. Udlejeren anførte, at hun ikke var professionel udlejer og derfor ikke kunne tilbyde lejeren et andet lejemål. Hun mente, at lejeren havde mulighed for at finde en anden passende bolig, og at lejeren havde afvist et tilbudt lejemål fra ejendomsmægleren, da det ikke var "fint nok".

Lejers Påstande og Begrundelser

Lejeren påstod frifindelse og gjorde gældende, at opsigelsen ikke var rimelig i henhold til Lejeloven § 84, stk. 1, litra b. Hun anførte, at udlejeren var fuldt ud bekendt med lejeforholdet før købet af ejendommen og havde haft rig mulighed for at erhverve en ejendom, der ikke var udlejet. Lejeren fremhævede sin lange botid i ejendommen (næsten 6 år) med sin søn og dennes tilknytning til skolen i nærheden. Hun påpegede sin vanskelige økonomiske situation, der gjorde det umuligt at betale en højere leje eller et nyt depositum, og at hun ikke havde fundet et passende alternativt lejemål. Lejeren bestred, at hun var blevet tilbudt et passende lejemål, og mente, at udlejerens påståede akutte boligbehov var selvforskyldt.

Vidneforklaringer

• Vidne 1 (Udlejerens veninde): Bekræftede udlejerens behov for at bo tæt på grund af egen sygdom og afhængighed af udlejerens hjælp i hverdagen.
• Vidne 2 (Ejendomsmægler): Forklarede, at lejeren havde indikeret, at hun ikke ville være på tværs i forbindelse med et salg, og at hun ville fraflytte ejendommen, når den blev solgt. Vidnet bekræftede at have tilbudt lejeren et mindre lejemål (40 m2) på et tidligere kollegie, som lejeren fandt uegnet. Vidnet skønnede desuden, at ejendommens pris var reduceret med 50.000-100.000 kr. på grund af det eksisterende lejeforhold.

Rettens Vurdering

Boligretten foretog en samlet vurdering af parternes forhold og fandt, at udlejerens opsigelse af lejemålet ikke var rimelig i henhold til Lejeloven § 84, stk. 1, litra b.

Retten lagde navnlig vægt på følgende forhold:

• Udlejeren havde ejet ejendommen i mindre end en måned, da opsigelsen blev sendt.
• Udlejeren var bekendt med, at ejendommen var udlejet, da hun købte den.
• Købesummen for ejendommen var blevet justeret (reduceret) under hensyntagen til, at ejendommen var udlejet, hvilket blev bekræftet af vidne 2's forklaring.
• Lejeren havde boet i ejendommen i en årrække.
• Lejerens økonomiske situation og familieforhold (boende alene med en mindreårig skolesøgende søn) medførte, at hun havde ringe muligheder for at finde en passende bolig i området.

Afgørelse om Opsigelse

Lejeren blev frifundet for udlejerens påstand om, at lejemålet var lovligt opsagt, og at lejeren skulle fraflytte ejendommen.

Sagsomkostninger

Udlejeren blev pålagt at betale sagsomkostninger til lejeren. Omkostningerne, der primært dækker lejerens udgifter til advokatbistand, blev fastsat under hensyn til sagens karakter, størrelse og forløb.