Sag om forældelse af krav om tilbagebetaling af overpris for andelsbolig

Sagen blev anlagt den 6. april 2011 og omhandlede et krav om tilbagebetaling af overpris, som sagsøgeren havde betalt for sagsøgtes andelsbolig i Andelsboligforening 1. Sagsøgeren påstod, at sagsøgte skulle betale 319.298 kr. med procesrente, mens sagsøgte påstod frifindelse. Kernespørgsmålet var, hvorvidt sagsøgerens krav var forældet.

Sagens Baggrund

Andelsboligforening 1 erhvervede en ejendom i 2007 for 360.000.000 kr. En valuar vurderede ejendommen til 478.500.000 kr. i juni 2007 og 499.000.000 kr. i marts 2008. Sagsøgte solgte sin andelslejlighed til sagsøgeren den 14. april 2008 for 588.465,40 kr., baseret på valuarvurderingen fra juni 2007.

Foreningen havde indgået en renteswapaftale med en negativ markedsværdi på -82.975.230 kr. i 2008. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen meddelte i september 2009, at negative markedsværdier af swap-lån skulle indregnes i ejendommens værdi i årsregnskabet. Dette førte til en række informationsmøder og drøftelser i foreningen i slutningen af 2009 og starten af 2010, hvor konsekvenserne af renteswappen og den faldende andelsværdi blev præsenteret for andelshaverne.

I årsregnskabet for 2009, fremlagt den 12. april 2010, blev den negative værdi af renteswappen på 62.196.988 kr. medtaget, og andelsværdien var faldet markant. På et beboermøde den 6. oktober 2010 blev det oplyst, at lejlighederne var værdiløse baseret på en ny valuarvurdering.

Parterne var enige om, at valuarvurderingen fra 2007 ikke kunne danne grundlag for opgørelsen af maksimalprisen i henhold til Andelsboligforeningsloven § 5, stk. 2, litra b, og at sagsøgeren derfor havde betalt overpris. De var også enige om, at den negative værdi af renteswappen burde have været indregnet, og at sagsøgeren også på dette grundlag havde betalt overpris. Den samlede overpris blev opgjort til 319.298 kr.

Parternes Forklaringer og Synspunkter

• Sagsøgerens forklaring: Sagsøgeren forklarede, at han købte lejligheden baseret på 2007-vurderingen og blev opfordret til at skynde sig. Han deltog i informationsmøder i 2009 og 2010, men forstod ikke betydningen af renteswappen og følte ikke, at han havde grund til at anlægge sag mod sælgeren på det tidspunkt. Først efter mødet den 6. oktober 2010, hvor lejlighederne blev erklæret værdiløse, kontaktede han en advokat.

• Sagsøgtes forklaring: Sagsøgte forklarede, at hun var med til at stifte andelsboligforeningen og ikke kendte til renteswappen eller dens betydning. Hun stolede på foreningens advokat og revisor ved opgørelsen af andelens pris ved salget.

• Sagsøgerens synspunkter: Sagsøgeren argumenterede for, at kravet ikke var forældet, da han ikke modtog tilstrækkelige oplysninger om renteswappen ved købet, hvilket suspenderede forældelsesfristen. Han henviste til Højesterets domme, der fastslog, at negativ renteswapværdi og for høj valuarvurdering påvirker andelsværdien, og at en køber uden særlige faglige forudsætninger ikke kan forventes at gennemskue dette. Bevisbyrden for forældelse påhvilede sagsøgte og var ikke løftet.

• Sagsøgtes synspunkter: Sagsøgte fastholdt, at kravet var forældet, og at der ikke var grundlag for suspension. Ifølge den dagældende Andelsboligforeningsloven § 16, stk. 3 var forældelsesfristen seks måneder fra aftaleindgåelsen den 14. april 2008. Sagsøgte mente, at sagsøgeren havde modtaget alle pligtmæssige oplysninger i henhold til Andelsboligforeningsloven § 6 og havde haft rig mulighed for at reagere på oplysningerne om renteswappen og valuarvurderingen i 2009 og 2010.

Rettens Begrundelse og Resultat

Retten på Frederiksberg har afgjort, at sagsøgerens krav om tilbagebetaling af overpris er forældet. Afgørelsen bygger på en vurdering af, hvornår sagsøgeren kendte eller burde have kendt til sit krav, i henhold til den dagældende Andelsboligforeningsloven § 16, stk. 3.

Overpris som Følge af Renteswap

• Information om renteswap: Bestyrelsen for Andelsboligforening 1 orienterede andelshaverne den 1. november 2009 om, at renteswappen skulle medtages i opgørelsen af ejendomsværdien, hvilket reducerede ejendommens værdi. På et beboermøde den 19. november 2009 blev det drøftet, at renteswappen medførte en negativ ejendomsværdi på 60 mio. kr.
• Rettens vurdering: Retten fandt, at sagsøgeren på tidspunktet for beboermødet den 19. november 2009 havde tilstrækkelige oplysninger til at indse, at ejendomsværdien var forkert opgjort i forbindelse med hans erhvervelse af andelen.
• Forældelsesfrist: Forældelsesfristen for dette krav begyndte derfor at løbe fra den 19. november 2009.

Overpris som Følge af Valuarvurdering

• Sagsøgers køb: Sagsøgeren købte lejligheden den 14. april 2008 baseret på en valuarvurdering fra 2007.
• Rettens vurdering af købstidspunktet: Retten fandt ikke, at det forhold, at valuarvurderingen var væsentligt højere end foreningens købspris af ejendommen, i sig selv indebar, at sagsøgeren allerede ved købet burde have indset, at han havde et krav mod sagsøgte.
• Information fra årsregnskab 2009: Sagsøgeren blev via årsregnskabet for 2009, fremlagt på generalforsamlingen den 12. april 2010, bekendt med, at ejendommens offentlige værdi var 384.000.000 kr. og at andelsværdien var næsten halveret i forhold til 2008-regnskabet. Han vidste, at ejendommen var handlet for ca. 120 mio. kr. mindre end den vurdering, der lå til grund for hans erhvervelse, og at andelskronen var nedskrevet til omtrent det halve.
• Rettens vurdering af kendskab: Retten fandt, at sagsøgeren på tidspunktet for generalforsamlingen den 12. april 2010 burde have indset, at ejendommens værdi var væsentligt lavere end handelsværdien, og at han derfor havde anledning til at undersøge, om der var grundlag for at gennemføre et krav mod sagsøgte.
• Forældelsesfrist: Forældelsesfristen for dette krav begyndte derfor at løbe fra den 12. april 2010.

Konklusion om Forældelse

Da sagen blev anlagt den 6. april 2011, var begge sagsøgerens krav forældede, idet fristen på 6 måneder var overskredet for begge forhold. Højesterets senere dom af 9. marts 2019, der endeligt tilsidesatte valuarvurderingen fra 2007, ændrer ikke på dette resultat.

Afgørelse

• Sagsøgte frifindes.
• Sagsøgeren skal inden 14 dage betale 50.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte. Sagsomkostningerne forrentes efter Renteloven § 8 a.