Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag og udbyderhonorar ved køb af anparter i K/S [virksomhed1]

Sagen omhandler ansættelse af afskrivningsgrundlaget for en erhvervsejendom i K/S [virksomhed1] for indkomståret 2009. Kommanditselskabet, stiftet i 2006, erhvervede en ejendom i England, finansieret med et 1. prioritetslån og et 2. prioritetslån fra [finans1]. Som følge af finanskrisen og misligholdelse af 2. prioritetslånet opsagde [finans1] låneaftalerne i juni 2009. Årsrapporten for 2008 blev aflagt med forbehold for "going concern"-princippet, da revisor vurderede, at forudsætningerne ikke var til stede.

I december 2009 indgik [virksomhed6] ApS, et selskab stiftet af personer fra den oprindelige koncern, aftale med de fem eksisterende kommanditister og [finans1] om køb af samtlige anparter i K/S [virksomhed1]. Denne aftale indebar, at [virksomhed6] ApS overtog de eksisterende forpligtelser over for [finans1] og indfriede kommanditselskabets gæld til banken, mod at banken ydede et nyt lån til [virksomhed6] ApS. Ejendommen blev i denne handel værdiansat til 20.965.000 kr. i overdragelsesbalancen, og de udtrædende kommanditister udstedte gældsbreve for den negative egenkapital.

Umiddelbart efter købet nedsatte K/S [virksomhed1] sin stamkapital fra 40,5 mio. kr. til 12 mio. kr., og [virksomhed6] ApS videresolgte anparterne til nye investorer via søsterselskabet [virksomhed5] A/S. I prospektet for de nye investorer blev ejendommen angivet med en værdi på 30.758.000 kr., og de nye investorer overtog gældsposter for i alt 30.935.925 kr. som anskaffelsessum.

SKAT anså differencen mellem [virksomhed6] ApS's købspris på 20.965.000 kr. og videresalgsprisen på 30.935.925 kr. for et udbyderhonorar, som ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. SKAT henviste til, at ejendommens værdi ikke var steget på den korte tid mellem de to handler, og at en vurdering fra [virksomhed12] LLP i december 2009 understøttede en lavere markedsværdi på ca. 21,8 mio. kr. SKAT fastsatte derfor afskrivningsgrundlaget til 19.114.550 kr. for bygninger og installationer, baseret på en samlet anskaffelsessum på 21.005.000 kr. (inkl. 40.000 kr. i købsomkostninger).

Klageren gjorde gældende, at handlen var indgået mellem uafhængige parter, og at [virksomhed6] ApS ikke havde modtaget udbyderhonorar eller avance. Klageren argumenterede for, at SKATs reduktion af afskrivningsgrundlaget manglede hjemmel i Afskrivningsloven, og at den påberåbte praksis ikke var præjudicerende, da ejendommen ikke var handlet, men kun ejerkredsen var udskiftet. Klageren anfægtede desuden værdien af [virksomhed12] LLP's skrivebordsvurdering.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten lagde til grund, at den omhandlede ejendom blev handlet to gange i december 2009. Den første handel, mellem [virksomhed6] ApS og de fem udtrædende investorer den 18. og 22. december 2009, fastsatte ejendommens handelspris til 20.965.000 kr. Dette beløb var baseret på værdiopgøret og understøttet af en vurdering fra [virksomhed12] LLP dateret primo december 2009, som anslog ejendommens markedsværdi til ca. 21,8 mio. kr.

Landsskatteretten fandt, at SKATs ansættelse af handelsprisen til 21.005.000 kr. (inkl. 40.000 kr. i købsomkostninger) var korrekt og underbygget af aftalen mellem [virksomhed6] ApS og de udtrædende investorer. Da [virksomhed6] ApS kort efter videresolgte anparterne (og dermed ejendommen) til 10 nye investorer for 30.935.000 kr., påhvilede det klageren at godtgøre, at ejendommens handelspris var steget i [virksomhed6] ApS's korte ejerperiode. Dette bevis blev ikke fremlagt.

Landsskatteretten var enig med SKAT i, at differencen mellem den ansatte handelspris på ejendommen ved projektudbuddet (21.005.000 kr.) og den højere anskaffelsessum i skattebilaget for de indtrædende kommanditister (30.935.925 kr.) udgjorde et ikke-afskrivningsberettiget honorar til projektudbyderen/sælgeren [virksomhed6] ApS. Dette er i overensstemmelse med praksis, herunder Højesterets domme gengivet i SKM2008.967 HR og SKM2009.562 HR, samt Østre Landsrets domme gengivet i SKM2012.588 ØLR og SKM2012.96 ØLR.

SKATs afgørelse om at foretage en ændret fordeling af afståelsessummen for anparterne blev anset for berettiget i henhold til Afskrivningsloven § 45, da den aftalte værdi for ejendommen ikke svarede til ejendommens handelsværdi. Landsskatteretten stadfæstede derfor SKATs afgørelse.