Stadfæstelse af SKATs afgørelse om nedsættelse af ejendomsavance ved salg af andel i K/S

Sagen drejer sig om konsekvensændringer ved opgørelsen af ejendomsavancen ved klagerens afståelse af sine andele i K/S [virksomhed1] i 2007, som følge af, at SKAT har ændret køberens afskrivningsgrundlag. Klageren solgte sin 10 pct. ejerandel i K/S [virksomhed1] til [virksomhed2] ApS eller ordre og blev beskattet af en ejendomsavance. Klageren havde erhvervet anparterne i 2004 fra I/S [virksomhed3] på grundlag af et prospekt, der inkluderede en forventet ”videresalgsavance” til I/S [virksomhed3] samt forventede omkostninger på i alt 7,5 mio. kr.

Efter salget af ejendommene i 2007 opstod en civilretlig tvist, som resulterede i, at salgssummen for ejendommene blev fastsat til 161.950.000 kr. SKAT nedsatte kommanditisternes skattemæssige anskaffelsessum på ejendommen til 109.736.003 kr. og forhøjede avancen ved salget.

Klageren påklagede SKATs afgørelse vedrørende nedsættelse af den skattemæssige anskaffelsessum. Sagen blev indbragt for domstolene, hvor Vestre Landsret den 22. august 2012 (gengivet i SKM2012.533 VL) fastslog, at den merpris, som investorerne havde betalt, svarede til et udbyderhonorar, der ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Landsretten hjemviste sagen til SKAT for at skønne, hvor stor en del af afståelsessummen der reelt vedrørte fordelen ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt med udlejning af fast ejendom.

SKATs skøn og afgørelse

Efter hjemvisningen fra Vestre Landsret har SKAT, i medfør af Skatteforvaltningsloven § 27, stk. 1, nr. 1, ekstraordinært genoptaget skatteansættelsen. SKAT skønnede, at ”værdien” af fordelen ved at indtræde i et struktureret og tilrettelagt investeringsprojekt udgjorde i alt 50.000 kr. Dette beløb blev fastsat i forbindelse med kommanditisternes tilbagesalg af andelene i K/S [virksomhed1] til udbyderen. Ved værdiansættelsen lagde SKAT vægt på:

• At anparterne blev udbudt til salg i 2004, og tilbagesalget skete i 2007.
• At investorerne efter projektudbuddet i 2004 købte en yderligere ejendom.
• At der ved et eventuelt nyt udbud af ejendommene skulle udarbejdes nyt prospektmateriale.
• At den del af det oprindelige udbyderhonorar, der ikke skulle afholdes udgifter til ved et senere udbud, var etablering af kommanditselskabet, herunder komplementaren.

SKAT foreslog [virksomhed2] ApS, at selskabets anskaffelsessum for ejendommen blev nedsat med 50.000 kr., hvilket [virksomhed2] ApS accepterede. I henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4 og Afskrivningsloven § 45 skal køber og sælger anvende samme handelsværdi for ejendommen. Den samlede salgssum for ejendommene blev herefter 161.900.000 kr., som samtidigt er [virksomhed2] ApS´s skattemæssige anskaffelsessum.

Klagerens ejendomsavance ved salget i 2007 blev ændret som følger:

Klageren nedlagde påstand om, at hans ejendomsavance i 2007 skulle nedsættes med et større beløb end 5.000 kr., idet han mente, at en større del af den oprindelige videresalgsavance på ca. 6,9 mio. kr. skulle henføres til et skattefrit aktiv, der fortsat var i behold ved salget af kommanditanparterne i 2007.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse om nedsættelse af ejendomsavancen med 5.000 kr.

Landsskatteretten bemærker, at Vestre Landsret i dommen, gengivet i SKM2012.533 VL, fastslog, at merprisen på ca. 6,9 mio. kr., som K/S [virksomhed1] og dermed investorerne betalte ud over I/S [virksomhed3]s anskaffelsespris og godkendte omkostninger, svarede til et udbyderhonorar. Dette honorar kunne derfor ikke indgå i den skattemæssige anskaffelsessum og dermed ikke i afskrivningsgrundlaget. Landsretten fastslog ikke, at merprisen udgjorde et skattefrit aktiv for investorerne; hjemvisningen til SKAT skyldtes processuelle forhold.

Landsskatteretten henviser endvidere til Højesterets dom af 19. juni 2012, gengivet i SKM2012.378 HR, som fastslog, at kommanditisternes betaling af udbyderhonorar udgjorde en ikke fradragsberettiget udgift (formuetab).

Klageren har ikke godtgjort, at han og de øvrige kommanditister ved betaling af udbyderhonoraret erhvervede et formuegode, der kan gøres til genstand for overdragelse. Betalingen af udbyderhonoraret i 2004 var et endeligt formuetab for kommanditisterne. Dette understøttes af den civile retssag, som drejede sig om, hvorvidt kommanditisterne havde krav på yderligere overdragelsessum/salgssum for ejendommene. Udfaldet af den civile sag er endelig, og salgssummen for de rene ejendomme er herefter 161.950.000 kr. Salgssummen indeholder derfor ikke vederlag for overdragelse af andre aktiver.

Det fremgår desuden af Østre Landsrets dom af 6. marts 2013, gengivet i SKM2013.200 ØL, at der ikke er hjemmel til at fratrække udgifter til udbyderhonorar ved opgørelsen af afståelsessummen.

På grund af sagens konkrete omstændigheder stadfæster Landsskatteretten SKATs afgørelse, hvorefter et beløb på 5.000 kr. af salgssummen for anparterne er anset at vedrøre klagerens forholdsmæssige andel af tidligere afholdte udgifter til bl.a. stiftelse af kommanditselskabet.