Landsskatteretten: Genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved afståelse af finsk ejendom - Udbyderhonorar og købsomkostninger

Sagen omhandler klage over SKATs ansættelse af genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved afståelse af en ideel ejerandel af en finsk ejendom, ejet af K/S [virksomhed1], Finland. Klageren havde erhvervet 10 kommanditandele i K/S [virksomhed1] og et tilsvarende antal anparter i komplementarselskabet i marts 2006. Ejendommen blev erhvervet af K/S [virksomhed1] i december 2005, og der blev indgået en entreprisekontrakt om opførelse af en bygning.

Baggrund for sagen

Kommanditanparterne blev udbudt til salg i februar 2006 af I/S [virksomhed5]. Prospektet oplyste en købesum for ejendommen på 8.410.000 euro og budgetterede købsomkostninger på ca. 137.000 euro. Derudover fremgik det, at I/S [virksomhed5]s videresalgsavance ved salg af kommanditandelene udgjorde 503.000 euro, som af forsigtighedsmæssige årsager ikke var indregnet i den skattemæssige anskaffelsessum. Klageren erhvervede sine anparter for 411.500 kr. kontant for kommanditandelene og 13.500 kr. for komplementarselskabsandelene.

I 2007 opstod der problemer med lejere, herunder manglende lejebetalinger og konkurser, hvilket førte til et underskud i K/S [virksomhed1]. Projektudbyderen I/S [virksomhed5] tilbød at tilbagekøbe anparterne fra investorerne, og klageren solgte sine andele til [virksomhed25] ApS (ejet af I/S [virksomhed5]) pr. 1. januar 2008 for en samlet pris på 365.000 kr. for en 10 pct. ejerandel. Salgssummen var baseret på ejendommens bogførte værdi i årsrapporten for 2007 på 65.059.789 kr.

SKATs ansættelse

SKAT anså videresalgsavancen på 503.000 euro (3.749.703 kr.) som en betaling til projektudbyderen for strukturering af investeringsprojektet og medregnede den derfor ikke i den skattemæssige anskaffelsessum. SKAT godkendte kun 68.433 kr. af de fremlagte købsomkostninger til anskaffelsessummen, da de øvrige udgifter enten var omfattet af Ligningsloven § 8 j, stk. 1 eller vedrørte finansiering. SKAT opgjorde de genvundne afskrivninger til 5.645.527 kr. (564.553 kr. for klagerens andel) og ejendomsavancen til 3.760.190 kr. (376.019 kr. for klagerens andel). SKAT godkendte dog efterfølgende, at ejendommens anskaffelsessum forhøjes med yderligere 163.148 kr. (16.315 kr. for klageren), hvilket nedsatte ejendomsavancen til 359.704 kr.

Klagerens argumenter

Klageren anerkendte ansættelsen af genvundne afskrivninger, men påstod, at ejendomsavancen skulle ansættes til 9.738 kr. Klageren mente, at udbyderhonoraret på 503.000 euro aldrig skulle have været betalt, da forudsætningerne for investeringen bristede kort efter indtræden. Klageren argumenterede for, at en del af salgssummen ved tilbagekøbet skulle anses som erstatning for det uberettiget opkrævede udbyderhonorar og derfor ikke skulle beskattes. Klageren henviste til, at den aftalte salgspris på 65.059.789 kr. oversteg ejendommens markedsværdi på salgstidspunktet, da ejendommen ikke var fuldt udlejet, og der skulle afholdes omkostninger til genudlejning og ombygning. Klageren henviste til SKM2012.533.VL og et forlig ved Retten i [by2] som støtte for, at salgssummen skulle reduceres med den tilbageværende værdi af udbyderhonoraret. Klageren påpegede også, at SKATs styresignaler om emnet blev offentliggjort efter salget, og at parterne ikke var vidende om den fremtidige praksis for fordeling af salgssummen.

Landsskatterettens begrundelse

Landsskatteretten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1 og 5 og Afskrivningsloven § 45, stk. 2, 3 og 4, som regulerer opgørelse og fordeling af salgssummer. Retten lagde til grund, at udbyderhonoraret ikke havde karakter af en handelsomkostning og derfor ikke kunne fratrækkes salgssummen. Retten henviste til Højesterets domme, herunder SKM2008.967.HR, SKM2011.10.HR og SKM2012.378.HR, der fastslår, at udgifter, der ikke kan henføres til selve ejendomskøbet eller er etableringsudgifter, ikke kan indgå i afskrivningsgrundlaget eller fradrages. Retten fandt ikke, at klageren havde dokumenteret et tab, der kunne begrunde et erstatningskrav mod projektudbyderen, især da klageren blev frigjort for gælds- og kautionsforpligtelser ved salget. Da SKAT ikke havde anfægtet den aftalte overdragelsessum mellem klageren og [virksomhed25] ApS, var aftalen bindende for skatteansættelsen. Retten afviste klagerens anmodning om omgørelse efter Skatteforvaltningsloven § 29, da der ikke var søgt herom. Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse med den nævnte nedsættelse af ejendomsavancen.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs ansættelse af genvundne afskrivninger til 564.553 kr. og nedsatte ejendomsavancen til 359.704 kr. fra SKATs oprindelige ansættelse på 376.019 kr.

Retten fandt, at:

• Udbyderhonoraret på 503.000 euro (3.750.368 kr.) ikke kunne medregnes som skattemæssig anskaffelsessum, da det ikke havde karakter af en handelsomkostning, men snarere etableringsudgifter. Dette understøttes af SKM2012.378.HR.
• Klageren ikke havde dokumenteret eller sandsynliggjort, at køberen, [virksomhed25] ApS, betalte en overpris for ejendommen, der skulle indeholde godtgørelse for et potentielt erstatningskrav mod projektudbyderen I/S [virksomhed5]. Køberen var ikke part i den oprindelige købsaftale, og klageren blev frigjort for resthæftelse og kautionsforpligtelse ved salget, hvilket ikke indikerede et tab.
• Den aftalte fordeling af overdragelsessummen mellem uafhængige parter er bindende for skatteansættelsen, især da der ikke var søgt om omgørelse efter Skatteforvaltningsloven § 29. Dette er i overensstemmelse med Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5.
• Udgifter til gennemgang af budgetter og prospekt samt revisorerklæring (f.eks. [virksomhed10]s honorar på 50.000 kr.) ikke kunne tillægges anskaffelsessummen, da de ikke vedrørte berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, jf. SKM2008.967.HR og SKM2011.10.HR.
• Ejendomsavancen blev nedsat med 16.315 kr. i overensstemmelse med SKATs senere godkendelse af yderligere købsomkostninger på 163.148 kr. (for klagerens andel 16.315 kr.).

Landsskatteretten bemærkede, at praksis fra SKM2012.533.VL og forliget ved Retten i [by2] ikke var præjudicerende for denne sag, da tilbagekøbet her fandt sted flere år efter købet, og omstændighederne var anderledes.