Landsskatteretten: Ansættelse af genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved afståelse af finsk ejendom

Sagen omhandler klage over SKATs ansættelse af genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved afståelse af en ideel ejerandel af en finsk ejendom, ejet af K/S [virksomhed1], Finland. Klageren var kommanditist i selskabet, som erhvervede en grund i 2005 og opførte en bygning, der blev færdigopført i 2006. Kommanditanparterne blev udbudt til salg i 2006, og klageren erhvervede 10 anparter.

Den primære uenighed drejede sig om, hvilke købsomkostninger der kunne medregnes i ejendommens skattemæssige anskaffelsessum, og om en del af salgssummen ved den efterfølgende afståelse af anparterne i 2008 skulle anses for tilbagebetaling af et såkaldt "udbyderhonorar" (videresalgsavance) på 503.000 euro, som var betalt til projektudbyderen [virksomhed5] I/S ved købet. Klageren argumenterede for, at udbyderhonoraret var opkrævet med urette, da projektets forudsætninger bristede kort efter investorernes indtræden, og at en del af salgssummen derfor skulle anses som erstatning for dette honorar.

SKAT havde oprindeligt ansat genvundne afskrivninger til 564.553 kr. og ejendomsavancen til 376.019 kr. SKAT godkendte kun udgifter, der direkte kunne henføres til berigtigelse og gennemførelse af ejendomskøbet, og afviste at medregne udbyderhonoraret i anskaffelsessummen. SKAT fastholdt, at den aftalte salgssum var bindende, da den var indgået mellem uafhængige parter, og at der ikke var hjemmel til at fratrække projektomkostninger fra salgssummen.

Klageren anerkendte SKATs ansættelse af genvundne afskrivninger, men påstod, at ejendomsavancen skulle nedsættes markant. Klageren henviste til, at projektudbyderen [virksomhed5] I/S erkendte mangler i forarbejdet ved at tilbagekøbe ejendommen til en pris, der oversteg markedsværdien, og at denne overpris reelt var en erstatning for det uberettiget opkrævede udbyderhonorar. Klageren henviste til domme og styresignaler, der omhandlede lignende problemstillinger, og argumenterede for, at en del af salgssummen skulle fordeles på udbyderhonorar og ejendommen.

SKAT havde efterfølgende godkendt, at ejendommens anskaffelsessum kunne forhøjes med yderligere 163.148 kr. i købsomkostninger, hvilket ville nedsætte ejendomsavancen til 359.704 kr. Klageren ønskede yderligere købsomkostninger medregnet og en reduktion af salgssummen med den del, der vedrørte udbyderhonoraret.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs ansættelse af genvundne afskrivninger og nedsatte ejendomsavancen. Retten fandt, at kommanditisterne erhvervede ejendommen til den aftalte pris, og at den skattemæssige anskaffelsessum kun omfatter udgifter direkte relateret til købets berigtigelse og gennemførelse. Projektudbyderens honorar blev ikke anset som en handelsomkostning og kunne derfor ikke fratrækkes salgssummen.

Retten lagde til grund, at honoraret på 503.000 euro ikke kunne indgå i den skattemæssige anskaffelsessum, og at det faktisk blev betalt uden efterfølgende tilbagebetaling. En udgift til revisorerklæring på 50.000 kr. blev heller ikke godkendt som del af anskaffelsessummen, da den ikke vedrørte selve ejendomskøbet.

Landsskatteretten afviste klagerens argument om, at en del af salgssummen skulle anses for erstatning for udbyderhonoraret. Det blev ikke dokumenteret, at køberen, [virksomhed25] ApS, betalte en overpris, eller at klageren havde lidt et tab, der kunne begrunde et erstatningskrav mod projektudbyderen [virksomhed5] I/S. Køberen [virksomhed25] ApS var ikke part i den oprindelige købsaftale og agerede ikke som projektudbyder.

Med henvisning til Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5 fandt retten, at da SKAT ikke havde anfægtet parternes fastsættelse og fordeling af overdragelsessummen, var aftalen bindende for skatteansættelsen. Der var ikke søgt om omgørelse efter Skatteforvaltningsloven § 29.

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse for så vidt angår genvundne afskrivninger og nedsatte ejendomsavancen med 16.315 kr. som følge af godkendelse af yderligere købsomkostninger.

Landsskatterettens opgørelse: