Ophævelse af alment lejemål på grund af ulovlig fremleje og manglende fremsendelse af lejekontrakt var berettiget

Sagen omhandler, hvorvidt Boligselskabet AKB-København med rette ophævede lejemålet for en 71-årig kvinde, der havde boet i sin fireværelses lejlighed i 40 år. Ophævelsen skete med begrundelse i, at lejeren gentagne gange havde fremlejet værelser i strid med reglerne, herunder ved at undlade at fremsende kopi af fremlejekontrakter til boligselskabet.

Baggrund for konflikten

Lejeren, som var folkepensionist, forklarede, at hun fremlejede værelser for at have råd til at blive boende. Gennem en årrække havde der været flere forskellige fremlejere, hvilket førte til klager over støj fra underboere. Boligselskabet havde afholdt møder med lejeren og sendt flere påmindelser om reglerne for fremleje.

Sagens centrale hændelser

Konflikten eskalerede, da boligselskabet den 4. august 2021 sendte en påmindelse til lejeren om ulovlig fremleje. Kort tid efter, den 31. august 2021, opdagede boligselskabet via en adresseforespørgsel, at en ny person (Person 5) var flyttet ind hos lejeren. Lejeren havde hverken anmeldt dette fremlejeforhold eller fremsendt en lejekontrakt, som reglerne i Almenlejeloven § 66 foreskriver. På denne baggrund ophævede boligselskabet lejemålet samme dag.

Parternes påstande

Boligselskabets påstand

Boligselskabet AKB-København påstod, at ophævelsen var berettiget. De argumenterede for, at lejeren ved at undlade at fremsende kopi af fremlejeaftalen med Person 5 efter at have modtaget en påmindelse, havde misligholdt sine forpligtelser væsentligt. Dette gav grundlag for ophævelse i henhold til Almenlejeloven § 90, stk. 1, nr. 6.

Lejerens påstand

Lejeren påstod frifindelse og argumenterede for, at ophævelsen var uberettiget. Hun henviste til sin ret til at fremleje op til halvdelen af lejemålets værelser jf. Almenlejeloven § 64, stk. 1. Hun mente, at eventuelle formelle fejl ikke udgjorde en væsentlig misligholdelse, der kunne retfærdiggøre en ophævelse, især set i lyset af hendes høje alder og lange botid. Desuden anførte hun, at boligselskabets påmindelse ikke specifikt vedrørte Person 5.

Københavns Byret gav med dissens Boligselskabet AKB-København medhold i, at ophævelsen af lejerens lejemål var berettiget.

Rettens begrundelse

Retten afgjorde sagen efter stemmeflertal. To dommere fandt, at lejeren havde misligholdt sine forpligtelser, og at denne misligholdelse var væsentlig.

Flertallets vurdering (Dommer og Boligdommer 1)

Flertallet lagde til grund, at boligselskabets påmindelse af 4. august 2021, selvom den ikke specifikt nævnte den nye fremlejer (Person 5), var tilstrækkelig klar. På grund af det forudgående forløb med adskillige fremlejeforhold burde lejeren have forstået, at påmindelsen gjaldt enhver ulovlig fremleje. Ved ikke at fremsende en kopi af lejeaftalen med Person 5 efter denne påmindelse, misligholdt lejeren sine forpligtelser.

Misligholdelsen blev anset for væsentlig. Retten lagde vægt på:

• Det langvarige forløb med problemer omkring lejerens overholdelse af de formelle regler for fremleje.
• At lejeren var fuldt bekendt med boligselskabets krav om at modtage kopi af fremlejeaftaler.
• At lejen i kontrakten med Person 5 var fastsat til 5.200 kr., hvilket var et beløb, boligselskabet ikke ville have godkendt.

Mindretallets vurdering (Boligdommer 2)

En boligdommer fandt, at ophævelsen var uberettiget. Denne dommer mente, at påmindelsen af 4. august 2021 konkret vedrørte Person 4, som var fraflyttet på ophævelsestidspunktet. Da boligselskabet ikke kendte til Person 5, da påmindelsen blev sendt, kunne ophævelsen ikke baseres på dette forhold. Derfor forelå der ikke en misligholdelse på tidspunktet for ophævelsen. Dommeren fandt heller ikke, at en eventuel misligholdelse kunne betragtes som væsentlig, jf. Almenlejeloven § 91, stk. 1, da boligselskabet i efterfølgende perioder havde godkendt andre fremlejeforhold.

Afgørelse

• Lejer skal anerkende, at Boligselskabet AKB Københavns ophævelse af hendes lejemål er sket med rette.
• Lejer skal fraflytte lejemålet beliggende Adresse 1, København, inden den 30. august 2023.
• Lejer skal betale sagsomkostninger til Boligselskabet AKB-København med 35.750 kr.