Lejeaftale om "hotellejligheder" til studerende blev anset for beboelseslejemål

Sagen omhandlede en tvist mellem Boligfonden DTU (lejer) og Park Street A/S (udlejer) om den juridiske klassificering af en række lejemål i en ejendom på Østerbro. Spørgsmålet var, om lejeaftalerne skulle reguleres af boliglejelovgivningen eller erhvervslejeloven.

Baggrund for Tvisten

Boligfonden DTU indgik i 2012 en lejekontrakt med udlejers retsforgænger om leje af 22 værelser. Lejeforholdet blev efterfølgende udvidet med flere værelser via en række allonger. Ifølge kontrakten skulle det lejede anvendes som "hotellejligheder til midlertidigt ophold for udenlandske studerende". Ejendommen var desuden i BBR-registeret registreret til hotel.

Boligfonden DTU fremlejede værelserne til udenlandske studerende for perioder på et eller to semestre ad gangen, hvor de studerende tilmeldte sig folkeregisteret på adressen.

Parternes Påstande

• Boligfonden DTU gjorde gældende, at der reelt var tale om beboelseslejemål, og at sagen derfor skulle behandles af Huslejenævnet med henblik på at vurdere lejens størrelse og vilkår efter boligreguleringsloven.
• Park Street A/S fastholdt, at der var tale om en erhvervslejekontrakt til hoteldrift, som det fremgik af kontrakten, og at lejemålene derfor faldt uden for boliglovgivningens og Huslejenævnets kompetence.

Forudgående Behandling i Nævnene

Huslejenævnet og efterfølgende Ankenævnet havde begge afvist at behandle sagen. De lagde vægt på kontraktens ordlyd om hotelanvendelse og fandt, at en afklaring af, om den faktiske anvendelse afveg fra den aftalte, ville kræve en bevisførelse (bl.a. vidneafhøring), som lå uden for nævnenes rammer, jf. Boligreguleringsloven § 40, stk. 1. Boligfonden DTU indbragte herefter sagen for Københavns Byret.

Københavns Byret fandt, at lejeaftalerne mellem Boligfonden DTU og Park Street A/S skulle betragtes som beboelseslejemål og dermed var omfattet af lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser.

Rettens Begrundelse

Retten lagde vægt på, at formålet med lejemålene reelt var at skaffe boliger til udenlandske studerende for længere perioder (et halvt til et helt år), hvilket ikke svarer til hotelophold. Selvom lejekontrakten anvendte betegnelsen "hotellejligheder", fandt retten, at den faktiske anvendelse og parternes forudsætninger var afgørende.

Retten henviste til en lovændring i Lejeloven § 1 fra 2010, hvorefter loven også gælder, når en juridisk person (som en fond) lejer husrum med henblik på fremleje til beboelse.

Vurdering af Kontrakter og Forhold

• Beviser for Beboelse: Retten fandt det bevist gennem vidneforklaringer og sagens omstændigheder, at det måtte have stået udlejer klart, at der var tale om udlejning til beboelse og ikke til hoteldrift.
• Sammenligning med Andre Lejemål: Det blev konstateret, at udlejer havde lignende lejemål i samme ejendom med andre uddannelsesinstitutioner, hvor betegnelsen "hotellejlighed" ikke blev anvendt.
• Allonger som Selvstændige Kontrakter: Retten anså de senere indgåede allonger for at være selvstændige kontrakter. På tidspunktet for deres indgåelse var det endnu mere tydeligt, at formålet var beboelse.

Afgørelse

Park Street A/S blev tilpligtet at anerkende, at lejemålene var omfattet af reglerne for beboelseslejemål. Sagen blev herefter hjemvist til realitetsbehandling hos de Københavnske Huslejenævn for at vurdere lejens størrelse og vilkårenes lovlighed.

Park Street A/S blev desuden dømt til at betale sagsomkostninger på 97.500 kr. til Boligfonden DTU.