Dom om fordeling af udgifter til modernisering af lejligheder mellem forbedring og vedligeholdelse

Denne sag omhandler en tvist mellem Udlejer ApS og Grundejernes Investeringsfond vedrørende den procentvise fordeling af udgifter til modernisering af lejligheder mellem forbedring og vedligeholdelse. Sagen blev anket til Vestre Landsret efter en dom fra Retten i Randers.

Sagens Baggrund

Udlejer ApS gennemførte i årene 2017-2019 en omfattende modernisering af 11 lejligheder i Randers. Tvisten drejer sig om, hvor stor en del af disse udgifter der kan henføres til vedligeholdelse, da det kun er vedligeholdelsesudgifterne, der kan medtages over vedligeholdelseskontoen i Grundejernes Investeringsfond. Boligretten og huslejenævnet havde skønsmæssigt fastsat vedligeholdelsesandelen til 25% af de samlede udgifter.

Påstande

• Udlejer ApS (Appellant): Påstod, at Grundejernes Investeringsfond skulle anerkende, at vedligeholdelsesudgifterne udgjorde 50% af de indberettede udgifter for de respektive regnskabsår og berigtige appellantens vedligeholdelseskonto i overensstemmelse hermed.
• Grundejernes Investeringsfond (Indstævnte): Påstod dommen fra Retten i Randers stadfæstet.

Supplerende Sagsfremstilling og Bevisførelse

For landsretten fremlagde Udlejer ApS korrigerede støttebilag med specifikation af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Der blev afholdt syn og skøn for at prisfastsætte udvalgte dele af moderniseringen, og skønsmanden afgav erklæringer herom. Der blev også fremlagt oplysninger om priser for leje af mandskabsvogn og container samt fotos.

Forklaringer

• Vidne 1 (Administrator): Forklarede, at ejendomskomplekset består af ca. 160 lejligheder, hvoraf ca. 130 var gennemgribende renoveret. De omhandlede lejligheder blev renoveret i 2017-2019 af egne håndværkere (eksterne til el- og vvs-arbejde). Renoveringen tog ca. 3 måneder pr. lejlighed. Lejlighederne, der er ca. 100 år gamle, havde elementkøkkener fra 1980'erne/1990'erne og badeværelser fra 1965. Formålet med totalrenoveringen var at få lejlighederne til at fremstå som "spritnye" grundet stor ledighed. Vidnet nævnte, at tidligere retssager i 2016 havde godkendt leje fastsat efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, og at Grundejernes Investeringsfond tidligere havde godkendt 35% til vedligeholdelse i andre sager, men kun 20% i denne sag.
• Skønsmand: Forklarede om prisen for BD 30-døre og de høje udgifter forbundet med udvidelse af badeværelser med brusenicher, herunder murer-, vvs- og el-arbejde.
• Vidne 2 (Vicevært): Beskrev lejlighedernes tilstand før renoveringen som ældre med plankegulve, mindre badeværelser og elementkøkkener. Efter renoveringen fremstod de væsentligt mere moderne med nye faciliteter som tilbygget bruseniche, nye fliser, flere skabe, og moderniserede køkkener.

Parternes Anbringender

• Udlejer ApS: Anførte, at huslejenævnet ikke havde tillagt lejlighedernes høje standard før renoveringen betydning. De mente, at de fremlagte boligretsdomme ikke understøttede en 25%/75% fordeling, og at det udførte syn og skøn for landsretten burde føre til en tilsidesættelse af huslejenævnets og boligrettens skøn. De argumenterede for, at moderniseringen var atypisk og omfattende, og at lejlighedernes stand før renoveringen ikke berettigede en brugsforøgelse på mere end 50%.
• Grundejernes Investeringsfond: Fastholdt, at boligrettens fordeling på 25% til vedligeholdelse og 75% til forbedring var korrekt og i tråd med gældende praksis, baseret på konkret besigtigelse. De mente, at syn og skøn ikke havde bibragt nye oplysninger, der gav anledning til at tilsidesætte boligrettens fordeling. De anførte, at Udlejer ApS' støttebilag var ufuldstændige og misvisende, og at den anvendte metode ikke var i overensstemmelse med retspraksis, især da vedligeholdelsesandelen normalt sættes lavt ved modernisering af ældre badeværelser og køkkener samt ved rumændringer og -udvidelser.

Landsrettens Afgørelse

Landsretten stadfæstede boligrettens dom, hvilket betyder, at Udlejer ApS' påstand om, at 50% af moderniseringsudgifterne skulle anerkendes som vedligeholdelsesudgifter, ikke blev imødekommet.

Landsretten lagde til grund, at den udførte modernisering af lejlighederne i perioden 2017-2019 var omfattende og inkluderede:

• Udvidelse af badeværelser med etablering af brusenicher.
• Fuldstændig udskiftning af køkkener med ny indretning og mere plads.
• Etablering af nye vvs- og elinstallationer.
• Udskiftning af gulve og døre.
• Opsætning af filt og spots i lofter.

Lejlighederne fremstod efter moderniseringen med en mere moderne og åben indretning samt nye faciliteter, egenskaber og udstyr. Landsretten fandt ikke, at der var fremkommet oplysninger, der godtgjorde, at huslejenævnets og boligrettens flertals skøn over vedligeholdelsesandelen på 25% var baseret på et fejlagtigt grundlag eller var klart forkert. Udlejer ApS' egen vurdering af vedligeholdelsesandelen i de fremlagte støttebilag afveg fra den normale praksis, og der forelå ingen atypiske forhold vedrørende lejlighedernes stand før og efter renoveringen.

Sagsomkostninger

Udlejer ApS blev pålagt at betale 135.000 kr. i sagsomkostninger til Grundejernes Investeringsfond inden 14 dage. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a. Beløbet dækker udgifter til advokatbistand og er fastsat under hensyntagen til sagens omfang, forløb, hovedforhandlingens varighed samt det udførte syn og skøn for landsretten.