Beskatning af fortjeneste ved salg af grund – fastsættelse af anskaffelsessum

Sagen drejede sig om beskatning af fortjeneste ved salg af en ubebygget grund i 2008. Klageren og dennes ægtefælle havde købt grunden i 2001 sammen med et tilstødende helårshus for en samlet pris på 623.795 kr., uden at anskaffelsessummen var fordelt mellem de to selvstændigt matrikulerede ejendomme i skødet.

SKAT opgjorde anskaffelsessummen for grunden med udgangspunkt i de offentlige ejendomsvurderinger pr. 1. januar 2001. Dette resulterede i en beregnet avance på 61.121 kr., hvoraf klagerens andel udgjorde 30.560 kr.

Klageren påstod, at der skulle opgøres et tab på 1.407 kr. og argumenterede for, at en mæglervurdering fra 2001, der ansatte grundens værdi til 100.000 kr., skulle lægges til grund for avanceopgørelsen. Klageren bestred desuden sammenligneligheden af en anden grund, som SKAT havde anvendt som reference.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet stadfæstede SKATs afgørelse. Nævnet henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5, som kræver fordeling af afståelsessummen, og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6, som giver SKAT ret til at prøve eller foretage en sådan fordeling. Nævnet bemærkede, at sælgerens angivne salgssum på 35.000 kr. for grunden i 2001 stemte overens med SKATs fastsatte anskaffelsessum. Mæglervurderingen blev afvist, da den afveg væsentligt fra den faktiske salgspris for en sammenlignelig grund og ikke indeholdt en fordeling af den samlede anskaffelsessum for begge ejendomme. Nævnet fandt, at stigningen i den offentlige vurdering fra 38.500 kr. i 2001 til 156.200 kr. i 2008 var sandsynlig og underbygget af klagerens salgspris i 2008 og salget af den sammenlignelige grund i 2001.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant fastholdt, at mæglervurderingen på 100.000 kr. skulle anvendes, da den var udført af en sagkyndig med lokalkendskab. Det blev anført, at skatteankenævnet ikke havde sagligt begrundet afvisningen af denne vurdering. Klageren argumenterede desuden, at den af SKAT anvendte sammenligningsgrund ikke var identisk, da den ikke havde vandudsigt og var mindre. Klageren fremlagde billeder af hus og grund og oplyste, at den oprindelige plan var at bygge et hus med havudsigt på grunden.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om at beskatte klageren af en fortjeneste på 30.560 kr. ved salg af en ubebygget grund.

Retten henviste til Ejendomsavancebeskatningsloven § 1 om skattepligt af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er opnået som led i næring, og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1 om opgørelse af fortjeneste.

Begrundelse for afgørelsen

• Manglende fordeling af købesum: Da der ikke var foretaget en opdeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum ved klagerens køb af grunden og helårshuset i 2001, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5, måtte udgangspunktet for fastsættelsen af en skønsmæssig anskaffelsessum være den offentlige ejendomsvurdering.
• Offentlig ejendomsvurdering: Den offentlige ejendomsvurdering for grunden pr. 1. januar 2001 var 38.500 kr.
• Mæglervurdering: Klagerens fremlagte mæglervurdering af 26. oktober 2001, der ansatte grundens værdi til 100.000 kr., blev anset for en ensidigt indhentet erklæring. Vurderingen lå langt over den offentlige vurdering, og der var ikke fremlagt yderligere dokumentation for, at grundens anskaffelsessum i 2001 udgjorde 100.000 kr.
• Sammenlignelig grund: Landsskatteretten fandt, at den solgte grund beliggende [adresse3], [ø1], var sammenlignelig med klagerens grund med henblik på fastsættelse af anskaffelsessummen, især med hensyn til beliggenhed, uanset forskellen i størrelse. Denne grund blev solgt den 10. maj 2001 for 27.500 kr., med en offentlig vurdering pr. 1. januar 2001 på 35.700 kr.
• Konklusion: Ud fra en samlet vurdering, der inkluderede den offentlige ejendomsvurdering, sælgerens oplyste salgspris på 35.000 kr. for grunden i 2001, og salget af den sammenlignelige grund til 27.500 kr., fandt Landsskatteretten, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over grundens anskaffelsessum.

Grundens anskaffelsessum blev herefter fastsat til 37.472 kr., og klagerens andel af avancen udgjorde 30.560 kr.