Landsskatteretten: Opgørelse af ejendomsavance ved salg af kommanditanparter - manglende dokumentation for købsomkostninger

Landsskatterettens vurdering

Landsskatteretten lagde til grund, at uenigheden alene vedrørte handelsomkostningerne. I henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 1 opgøres fortjeneste som forskellen mellem afståelsessum og anskaffelsessum. Retten fastholdt, at klageren havde bevisbyrden for udgifterne. Af de dokumenterede købsomkostninger på 1.514.563 kr. kunne kun 500.750 kr. godkendes som del af anskaffelsessummen.

Retten afviste klagerens argument om "brugte anparter", da klageren havde nytegnet anparter i et nystiftet kommanditselskab og var første investor. De ikke-dokumenterede udgifter på 4.114.733 kr. blev anset for vederlag til projektudbyderen for investeringsprojektets udvikling og udbud og kunne derfor ikke medregnes i anskaffelsessummen. Ligeledes blev det afvist, at disse udgifter kunne fratrækkes salgssummen, da det ikke var godtgjort, at salgssummen dækkede andet end den faste ejendom. Endelig blev et skønsmæssigt fradrag for yderligere salgsomkostninger afvist på grund af manglende dokumentation.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om opgørelse af ejendomsavancen. Retten fandt, at klageren ikke havde dokumenteret de omstridte købs- og salgsomkostninger tilstrækkeligt, og at de ikke-dokumenterede udgifter ikke kunne medregnes i ejendommens anskaffelsessum eller fratrækkes salgssummen.

Landsskatteretten begrundede sin afgørelse med følgende hovedpunkter:

• Bevisbyrde: Klageren havde bevisbyrden for afholdelse og størrelse af udgifterne, uanset at projektudbyderen og administrator var gået konkurs.
• Købsomkostninger: Kun udgifter, der direkte kunne henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, kunne medregnes i anskaffelsessummen. Dette var i overensstemmelse med Højesterets praksis, jf. SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR.
• Udbyderhonorar: De ikke-dokumenterede udgifter på 4.114.733 kr. blev anset for vederlag til projektudbyderen for investeringsprojektets udvikling og udbud. Disse udgifter kunne derfor ikke indgå i ejendommens anskaffelsessum.
• "Brugte anparter"-argumentet: Klagerens argument om at have erhvervet "brugte anparter" blev afvist, da klageren havde nytegnet anparter i et nystiftet kommanditselskab og var første investor. Dette betød, at de nævnte styresignaler og Landsskatterettens afgørelse om brugte anparter (SKM2008.390.SKAT, SKM2008.984.LSR, SKM2009.261.SKAT) ikke fandt anvendelse.
• Fradrag i salgssummen: Det var ikke godtgjort, at salgssummen dækkede andet end den faste ejendom, hvorfor de ikke-godkendte udgifter ikke kunne fratrækkes salgssummen.
• Salgssomkostninger: Der var ikke fremlagt tilstrækkelig dokumentation for de selvangivne salgsomkostninger ud over de godkendte 414.792 kr., og et skønsmæssigt fradrag blev derfor afvist.
• Afskrivningsgrundlag: Det var uden betydning for sagens afgørelse, at SKAT ikke havde ændret klagerens afskrivningsgrundlag for tidligere indkomstår.

For K/S [virksomhed2] ansatte Skatteankenævnet ejendomsavancen til 1.983.584 kr. (for 8 andele) og 1.228.746 kr. (for 7 andele erhvervet i 2005), mod klagerens selvangivne 1.572.332 kr. og 1.205.705 kr. SKAT havde herunder ikke godkendt et udbyderhonorar på 4.357.632 kr., stempelomkostninger på 12.700 kr. og en salgsprovision på 256.250 kr. Klageren fastholdt, at disse omkostninger skulle medregnes i avanceopgørelsen, eller alternativt fratrækkes salgssummen, og at der i det mindste burde godkendes et skønsmæssigt tillæg for yderligere omkostninger.