Salg af ejendom til hovedanpartshaver: Markedsværdi kunne anvendes frem for kostpris uden udbyttebeskatning

Sagen omhandlede et selskabs påtænkte salg af en ejerlejlighed til selskabets hovedanpartshaver. Spørgsmålet var, om salget kunne ske til en pris på 3.345.000 kr., som var den vurderede markedspris, uden at differencen op til selskabets højere bogførte værdi ville blive anset for maskeret udbytte for hovedanpartshaveren, jf. Ligningsloven § 16a, stk. 1.

Selskabet havde købt lejligheden for 3.910.000 kr. med henblik på videresalg og havde forgæves forsøgt at sælge den på det åbne marked, senest til en udbudspris på 3.345.000 kr. SKAT gav et bindende svar, hvor de svarede JA til, at salget ville udløse beskatning af maskeret udbytte, da transaktionen var mellem interesseforbundne parter, og der ikke var nye oplysninger siden en tidligere afgørelse.

Klageren argumenterede for, at prisen på 3.345.000 kr. var den reelle markedspris (armslængdevilkår), hvilket var underbygget af mæglervurdering, dokumenterede salgsforsøg og priser på sammenlignelige ejendomme i området. Salget var desuden forretningsmæssigt begrundet i selskabets behov for at frigøre kapital.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede SKATs bindende svar fra JA til NEJ. Retten fastslog, at transaktionen skulle vurderes efter armslængdeprincippet i Ligningsloven § 2, stk. 1.

Landsskatteretten lagde vægt på en samlet vurdering af sagens omstændigheder:

• Selskabet drev virksomhed med fast ejendom og ejede flere ejendomme.
• Hovedanpartshaveren havde aldrig beboet den pågældende ejerlejlighed.
• Selskabet havde ikke foretaget forbedringer på ejendommen.
• Selskabet havde forgæves forsøgt at sælge ejendommen på det åbne marked gennem en ejendomsmægler.
• Salget var forretningsmæssigt begrundet i et ønske om at frigøre kapital til selskabets øvrige drift og investeringer.

På baggrund af disse punkter fandt retten, at overdragelsen ikke var begrundet i hovedanpartshaverens private interesser. Derfor var der ikke grundlag for at kræve, at salget skulle ske til selskabets kostpris. Retten fandt, at den foreslåede salgspris på 3.345.000 kr. svarede til ejendommens reelle handelsværdi, henset til priser på sammenlignelige ejendomme og de mislykkede salgsforsøg. Salget kunne derfor gennemføres til denne pris uden skattemæssige konsekvenser i form af maskeret udbytte for hovedanpartshaveren. Det bindende svar blev anset for gældende i 6 måneder fra kendelsens dato.