Maskeret udlodning ved underpris ved køb af ejendom

Sagen omhandler spørgsmålet om maskeret udlodning i forbindelse med en ejendomshandel mellem en hovedanpartshaver og dennes selskab. Klageren, der ejer alle anparter i [virksomhed1] ApS, købte den 17. juli 2013 50 pct. af en ejendom af selskabet for 3.000.000 kr. Ejendommen havde en offentlig vurdering på 8.250.000 kr. i oktober 2013.

SKAT forhøjede klagerens skattepligtige indkomst med 875.000 kr. for indkomståret 2013. SKAT argumenterede for, at ejendommen var handlet til underpris, da salgsprisen på 3.000.000 kr. kun udgjorde ca. 36 pct. af den offentlige vurdering for hele ejendommen. SKAT mente, at den korrekte salgspris burde have været mindst 50 pct. af den offentlige ejendomsværdi, svarende til 4.125.000 kr., i henhold til armslængdeprincippet i Ligningsloven § 2. Forskellen på 1.125.000 kr. (senere justeret til 875.000 kr.) blev anset for maskeret udlodning, jf. Ligningsloven § 16a.

Klagerens repræsentant nedlagde påstand om, at forhøjelsen skulle nedsættes til 0 kr. Det blev anført, at ejendommen var overdraget til armslængdeprisen, idet der skulle tages hensyn til bygningens ringe stand på overdragelsestidspunktet. En vedligeholdelsesgennemgang fra december 2014, udført af Ingeniør og arkitektfirmaet [virksomhed2], dokumenterede omfattende skader og et betydeligt renoveringsbehov. Rapporten konkluderede, at ejendommen var i en væsentligt under middel stand og krævede en totalrenovering til en anslået pris på 4.640.000 kr. inkl. moms for hele ejendommen. Klageren argumenterede for, at de forventede renoveringsudgifter på ca. 2.350.000 kr. (50 pct. af 4.640.000 kr.) for den købte andel naturligt pressede prisen ned.

Syn og skøn

Under Landsskatterettens behandling af sagen blev der afholdt syn og skøn for at fastsætte ejendommens markedsværdi. Skønsmanden vurderede, at den kontante handelsværdi for den samlede ejendom pr. 17. juli 2013 var 3.150.000 kr. Skønsmanden tog udgangspunkt i ejendommens meget dårlige stand, som beskrevet i [virksomhed2]'s rapport, og bemærkede, at ejendommen krævede en totalrenovering. Vurderingen afspejlede et marked i rolig og stabil udvikling efter finanskrisen, hvor der var større divergens mellem udbuds- og handelspriser.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fastslog, at handler mellem et selskab og dets hovedanpartshaver skal ske på markedsvilkår i henhold til Ligningsloven § 2. Alt, hvad der udloddes fra selskabet til aktionærer, medregnes som udbytte af aktier, jf. Ligningsloven § 16a.

Klageren og selskabet var omfattet af Ligningsloven § 2, da klageren købte 50 pct. af ejendommen af selskabet for 3.000.000 kr.

På baggrund af den gennemførte syns- og skønserklæring, som blev anmodet om i henhold til Skatteforvaltningsloven § 43 og Retsplejeloven § 343, blev det vurderet, at 50 pct. af ejendommens handelsværdi udgjorde 3.150.000 kr. den 17. juli 2013. Da ejendommen blev handlet til 3.000.000 kr., var prisen 150.000 kr. lavere end handelsværdien.

Landsskatteretten fandt derfor, at klageren havde modtaget en maskeret udlodning på 150.000 kr. fra selskabet. SKATs afgørelse blev ændret i overensstemmelse hermed, og forhøjelsen af klagerens skattepligtige indkomst blev nedsat fra 875.000 kr. til 150.000 kr.